Hoeveel moet ik overbieden?

Ik wil dat huis zó graag kopen! Wat moet ik bieden?

Hoeveel moet ik overbieden?

We hebben op 6 februari 2021 een uitbreiding gedaan op dit artikel met een terugblik op Q4 van 2020 en onze verwachtingen voor 2021. Je vindt het onderaan dit artikel!
Lees je ook even ons blog over wat er beter kan in de makelaardij? Klik dan hier, het is de moeite waard! #HighHangingFruits

Ik wil dat huis zó graag kopen! Wat moet ik bieden?

Dit is op het moment met afstand de meestgestelde vraag aan makelaars. Het is voorlopig nog steeds een verkopersmarkt, zeker in de prijsklassen onder de 550.000 euro en helemaal in de categorie starterswoningen. Er is veel meer vraag dan aanbod waardoor je met regelmaat te horen krijgt dat er geen bezichtigingen meer mogelijk zijn. En ben je dan wel één van de ‘gelukkigen’ die een afspraak heeft kunnen bemachtigen, dan wordt het pas echt lastig als het huis je hart gestolen heeft.

Kansen vergroten

Want waar doe je goed aan; hoe kun je je kansen, om je droomhuis te kopen, vergroten? Laten we bij het begin beginnen…
Allereerst is het belangrijk om te weten hoe ‘hot’ de woning is. Er zijn 3 types prijsstrategieën; en elk leidt tot een zekere mate van interesse:

Deze verkopers kiezen ervoor het huis of het appartement op Funda te zetten voor exact de prijs die uit een recente taxatie of waardebepaling gevolgd is. Op een woning als deze komen normaalgesproken veel kijkers af en er is een gerede kans dat er overboden gaat worden.

Stel dat de marktwaarde 235.000 euro is. Dan kan het lonen om de prijs op Funda te stellen op 225.000 euro kosten koper. Hiermee bereik je dan namelijk twee doelgroepen (dus mogelijk dubbel zoveel geïnteresseerden), omdat je dan zoekers bereikt in de prijsklasse 200.000 – 225.000 euro en in de prijsklasse 225.000 – 250.000 euro. Op een woning die op deze wijze geprijsd is, komen over het algemeen zeer veel kijkers af en wordt er altijd overboden.

Inschattingsfout of bewuste keuze? Sommige verkopers grijpen de huidige markt aan om maximaal te ‘cashen’. Pensioen, een volgende stap in de wooncarrière, eindelijk dat zeiljacht kopen… you can’t blame them for trying! Hier is het zaak om je goed te verdiepen in de waarde en hoe lang het al te koop staat.

Pas nog maakten wij van de zijlijn een zaak mee waarbij de koper zich helemaal de bom voelde omdat hij een woning (zelf) had aangekocht voor ‘slechts’ de vraagprijs, terwijl wij berekenden dat die vraagprijs aanzienlijk te hoog was. Deze koper had zichzelf minimaal 30.000 euro kunnen besparen (minus de kosten van een aankoopmakelaar).

Is er een keiharde richtlijn?

Er is geen harde richtlijn van wat je moet overbieden in de eerste twee scenario’s als koper uit de strijd te komen. Onze cijfers wijzen namelijk grote verschillen uit. Niet alleen per wijk, maar ook binnen de wijken. Zo zien we in ons marktgebied dat net geen 20% van de woningen onder de vraagprijs wordt verkocht (bij ons is dat percentage slechts 4%; te dure woningen nemen we niet in verkoop). 7% wordt verkocht voor de vraagprijs en ruim 73% wordt boven de vraagprijs verkocht. Gemiddeld is de overbieding tegen de 8%, maar in de verschillende prijsklassen zie je daar ook nog veel variatie in. Soms wordt er maar 2% overboden en soms zien we uitschieters naar 18,3%.

Mag de verkoopmakelaar je helpen?

De verkoopmakelaar werkt in het belang van en wordt betaald door de verkoper. We hebben alles al meegemaakt; bieders die hun eigen nog te verkopen huis in de strijd werpen of mensen die zo ver gaan dat ze de makelaar een bedrag willen betalen om als winnaar uit de bus te komen. Wij dienen altijd het belang van verkoper en als verkoper besluit dat hij het een bepaalde kandidaat gunt, dan is dat aan verkoper voorbehouden.

De makelaar is hierin slechts adviserend van rol en hoort zijn advies te baseren op objectieve argumenten als koopsom, benodigde hypotheeksom, opleverdatum en zijn of haar inschatting van de kans van slagen van de hypotheekaanvraag. Wat nog wel eens kan helpen is een persoonlijke noot aan verkopers toevoegen. Voor sommige verkopers wil de gunning nog wel eens de doorslag geven. Dus als verkoopmakelaar mogen we je niet helpen… als aankoopmakelaar natuurlijk wel; dan doen wij er alles aan de beste deal voor je binnen te slepen!

Kan een online waardebepaling of modelwaarde helpen?

Er zijn websites die je helpen om inzicht te krijgen in de waarde van een huis. Wij zijn echter van mening dat die gemiddeld genomen (als je bijvoorbeeld 100 huizen zou bekijken) wel kunnen kloppen, maar in individuele gevallen aanzienlijk kunnen afwijken. Dergelijke systemen maken namelijk geen onderscheid op (belangrijke) details als erfpacht vs. eigen grond, uitbouwen, dakkapellen en afwerkingsniveau. Een keuken van 35.000 euro kan iemands zeer persoonlijke smaak zijn óf daadwerkelijk meerwaarde hebben voor het huis. En je zult bij verschillende aanbieders ook andere waarden terugkrijgen is in de praktijk gebleken. Wil jij daar jouw bod op baseren?

Bewaak je grenzen!

Ken je dat gevoel? Dat je iets wilt kopen, dat je een bepaald bedrag in je hoofd hebt en dat het uiteindelijk iets duurder is en je het dan toch koopt omdat het maar iets duurder is? Dat iets duurder is in de huidige woningmarkt al gauw meerdere 10.000-en euro’s. En dan is het dus belangrijk om je af te vragen of je zo ver wilt gaan. Als de prijzen blijven stijgen is er op zich niet zoveel aan de hand maar ben je bereid te veel te betalen? Trek voor jezelf een (onderbouwde) grens en ga daar dan ook niet in een aanval van blinde koopwoede overheen.

Wat moet ik in mijn bod vermelden?

Als je dan je bod bepaald hebt; je weet wat je ervoor over hebt en je wilt het gaan uitbrengen, dan is de inhoud van groot belang. Eerder gaven we al aan dat de makelaar elke bieding beoordeelt op de haalbaarheid. Hoe lager de benodigde financiering en hoe beter het beeld dat de makelaar heeft van de persoonlijke situatie (of een bericht van de hypotheekadviseur) hoe groter de kans van slagen. Dus geef expliciet aan hoeveel eigen middelen je van plan bent in te brengen of hoe hoog dus per saldo je financieringsvoorbehoud wordt. Less is more in dit geval.

 

 

Wil je de kans van slagen nog verder vergroten? Neem dan een RE/MAX aankoopmakelaar mee… we helpen je graag!

6 februari 2021: Update Q4 – 2020

We willen je periodiek op de hoogte houden van de markt in en om Rotterdam en zullen dus met regelmaat een update geven van dit artikel!

Beleggers

Het laatste kwartaal van 2020 werd vooral gekenmerkt door gehaaste aankopen van beleggers die, met de nieuwe regels voor de overdrachtsbelasting in het vooruitzicht, nog snel even wilden kopen tegen het 2% overdrachtsbelastingtarief in plaats van de 8% met ingang van 1 januari 2021. Hierdoor werden veel andere bieders al snel buitenspel gezet omdat zij niet zonder voorbehouden konden bieden. We merken in ieder geval dat die druk nu wel minder is. Het is niet zo dat alle beleggers verdwenen zijn van de markt, maar hun aandeel is weer minder groot; we komen (gelukkig) weer meer ‘gewone’ kopers tegen.

Drukste maand ooit

Waar we in april 2020 melding maakten van onze drukste maand ooit, wisten we toen nog niet wat ons nog te wachten stond. Wij dachten dat de bijna verdubbeling van de contactaanvragen tekenend was voor de verhevigde zoektocht van huizenkopers. In mei 2020 kwam dit aantal op net geen 1.600… Het kon dus beter/erger (afhankelijk van of je van het type halfvol-glas bent). En nu? Na een relatief rustige maand januari, waarin iedereen klaagde over een gebrek aan nieuw aanbod, is het in februari weer druk als vanouds. Ieder nieuw huis, prijsklasse lijkt niet uit te maken, wordt besprongen. Soms beginnen mensen ‘s ochtends al om 7:35 te bellen om zeker te zijn van een plekje voor een bezichtiging. Is het dus al beter voor jou als koper? Sorry, nee… Maar we kunnen je helpen!

Harde cijfers prijsstijging Rotterdam

Ook wij kunnen soms niet meer becijferen wat er gebeurt in de hele Rotterdamse markt, maar gelukkig is daar dan het CBS. Wist jij dat Rotterdam in 2020 Amsterdam voorbij is gegaan in de prijsstatistiek? Niet dat de huizen in Rotterdam nu duurder zijn, absoluut niet! Maar de prijsstijging gemiddeld over 2020 ten opzichte van 2015 is in Rotterdam hoger dan in Amsterdam (62,6% om 61,6%). Rotterdamse huizen waren einde Q4 2020 gemiddeld 68,8% duurder dan in 2015. Dat is 18 punten meer dan het gemiddelde van Zuid-Holland, wat neerkomt op ruim 10% meer stijging.

Overbiedingen 8 – 12% met uitschieters

Als de prijsstelling juist geweest is, zien wij gemiddeld nog steeds 8 – 12% overboden worden op de vraagprijzen. Bij wat duurdere woningen meestal meer richting de 8%, bij goedkopere woningen meer richting de 12%. Maar het is geen harde richtlijn. We komen ook uitschieters tegen waarbij één van onze aankoopmakelaars op een (wat laag geprijsde) woning van 300.000 euro een bod deed dat ongeveer 21% boven de vraagprijs lag, maar uiteindelijk toch nog met 12.500 euro werd overboden. Dan moet je je ook ernstig afvragen hoe reëel het nog is om zoveel te overbieden. Betaal je dan niet echt teveel?

Blijven de huizenprijzen stijgen?

Dat is de kristallen-bol-vraag die we allemaal graag zouden willen kunnen beantwoorden. Rabobank zegt van wel, ING zegt van niet. Hoogleraar Woningmarkt Peter Boelhouwer geeft heel terecht aan dat er nog steeds veel te weinig gebouwd wordt en dat er een chronisch gebrek aan visie is bij de overheden hoe dit op te lossen. Dus vooralsnog zien wij, ondanks de prachtige en ambitieuze bouwprojecten die Rotterdam kent, geen kentering aankomen. De vraag overstijgt het aanbod enorm. Hoewel we liever geen ‘nee’ verkopen, moeten ook wij met regelmaat mensen teleurstellen als er na 35 bezichtigingen gewoon geen plekje meer in plannen is. Onze grootste frustratie? Dat iemand dan gewoon niet komt opdagen (en niet afbelt)… er zijn zoveel mensen die graag dat plekje hadden overgenomen!

Hoe wij je kunnen helpen? De gunfactor

In 2020 hebben wij alle aankoopopdrachten van onze klanten succesvol kunnen afronden, ruim 70 in totaal. Hoe? Naast onze adviezen over een reële waarde, het huis en de staat waarin het is, alle door de verkopend makelaar aangeleverde informatie en informatie over de buurt, sturen wij jou bij het uitbrengen van het hopelijk winnende bod terwijl we bij de verkopers en hun makelaar proberen de gunfactor te krijgen voor jou. Wil je meer weten?

Lees je ook even ons blog over wat er beter kan in de makelaardij? Klik dan hier, het is de moeite waard! #HighHangingFruits

Kunnen wij jou helpen? Yes we can!
Neem een RE/MAX aankoopmakelaar mee