Wat zijn verborgen gebreken?

Wat een heerlijk gevoel, na lang zoeken en overleg met de makelaar is het zover; je droomhuis heb je gevonden! Nu kan het genieten beginnen, dacht je… Het ene na het andere lijk komt uit de kast en al snel ontstaat bij jou de vraag; Al die verborgen gebreken? Had ik die niet moeten weten? Of had de vorige eigenaar dat moeten melden? Wij leggen het je uit!

Een goede voorbereiding…

Het is een inkoppertje maar we willen hem toch noemen; alles valt of staat met een goede voorbereiding. Ga -voor de koop is gesloten- kritisch door het huis samen met een expert. Of dit een makelaar of een bouwkundig expert is, dat is aan jou en de situatie. De bouwkundige expert zouden wij eerder inhuren wanneer het bijvoorbeeld een jaren ’20 of ’30 huis is. Maar een extra check kan nooit kwaad en helpt jou even de roze bril van je droomhuis af te zetten.

Verborgen gebreken

De naam doet het al vermoeden, dit zijn gebreken die niet openlijk zichtbaar of bekend waren voordat jij het huis kocht. In principe ben je als eigenaar dan ook verantwoordelijk voor alle gebreken ná het zetten van de handtekening en de officiële overdracht van het huis.
Hierbij kun je denken aan zaken als lekkage, houtworm, scheuren in muren, vervuilde grond of het gebruik van asbest. Allemaal heel vervelend maar in principe voor jouw verantwoordelijkheid en rekening.

De uitzonderingen op de regel

Toch zijn er situaties te bedenken waar de kaarten anders zijn geschud. Hierbij kun je grofweg twee situaties onderscheiden, namelijk;
1. Het gebrek is zó erg dat het huis niet gewoon gebruikt kan worden (non-conformiteit). Hierbij maakt het niet uit of de verkoper op de hoogte was van dit gebrek. Om dit aan te tonen zul je wel je huiswerk moeten doen, deze verantwoordelijkheid ligt namelijk bij de koper.
2. Het gebrek was bij de verkoper bekend maar hij heeft het niet gemeld. Dit is de zogenaamde mededelingsplicht, het bewust gebruiken van asbest in het verleden of het verzwijgen van een funderingsprobleem zijn hier voorbeelden van. Hiertegenover staat dan weer het feit dat het een gebrek moet zijn wat de koper niet zelf makkelijk kon ontdekken. Je hebt als koper namelijk ook verantwoordelijkheid om goed onderzoek te doen naar hetgeen je koopt. Dit noemen we de onderzoeksplicht.
Vooral omtrent het tweede punt ontstaat vaak discussie, de verhouding hiertussen is niet eenduidig te definiëren. Alles valt of staat hierbij met de specifieke omstandigheden van het geval, want er is hier een groot grijs gebied.

Een duidelijk voorbeeld

Bij een aankoop die wij een tijdje geleden begeleidden leek alles tiptop in orde te zijn. Geen minpunten op de informatielijst van verkopers, geen bijzonderheden te zien bij de bezichtiging. De koper had de woning nog maar net betrokken of bij een stevige regenbui bleek er water naar binnen te komen bij de dakgoot. Verkoper wees aansprakelijkheid af; het lag aan het feit dat het extreem weer geweest zou zijn; zij hadden er nooit last van gehad bezwoeren ze. Tja, pech dan maar; hoort bij het risico van het kopen van een bestaande woning dachten ze. Totdat, toen onze makelaar ook een kijkje kwam nemen omdat we graag met eigen ogen zien wat er speelt, er een gesprekje met de buurman ontstond. Die gaf aan dat er al meerdere keren een ‘mannetje’ geweest was die een lekkage moest vinden en oplossen maar telkens teruggeroepen werd omdat het niet opgelost was. Uiteindelijk bleek de dakgoot iets achterover te liggen, was de opstand aan de achterzijde korter dan de gootrand aan de voorzijde en kon water dus over het zink van de goot heen op het dakbeschot lopen als de hoeveelheid regen te groot was voor de capaciteit van de afvoeren. Verkoper moest met de billen bloot en heeft de herstelkosten uiteindelijk betaald.

Termijn verborgen gebreken melden

Hoe lang is verkoper aansprakelijk voor verborgen gebreken? En hoe lang kun je verborgen gebreken melden? Als algemeen geldende termijn wordt een periode van 2 maanden (redelijke termijn) gezien, vanaf het moment van (kunnen) constateren van het gebrek. Heb je langer nodig om de exacte omvang van de problematiek te bepalen, zorg dan dat je de verkoper alvast (schriftelijk) op de hoogte stelt. Een verkoper blijft gedurende twee jaar, na het melden ervan, aansprakelijk voor gebreken aan een woning. Je kunt als verkoper ook na veel langere tijd nog aansprakelijk gesteld worden voor verborgen gebreken; dat komt doordat een koper pas nadat hij een gebrek heeft geconstateerd (of had kunnen constateren) hoeft te melden dat er sprake is van een verborgen gebrek. Voor verkopers geldt; meld gebreken altijd bij je makelaar, bij voorkeur al bij de waardebepaling!

Clausules en kleine lettertjes

Zeker bij de aankoop van oude woningen staan er vaak zogenaamde clausules in het koopcontract. Voorbeelden hiervan zijn ouderdomsclausules, niet-bewoningsclausule (niet te verwarren met een zelfbewoningsclausule; hierover later meer) of asbestclausule. Als koper stem je hiermee in zodra je het contract tekent, laat een aankoopmakelaar hier dus ook altijd naar kijken. Wanneer je akkoord gaat met deze clausules, laat dan zeker een bouwkundige keuring uitvoeren.

Conclusie

In de huidige markt is het vaak een kwestie van snel beslissen en overbieden. Wij snappen dat het bij je droomhuis heel verleidelijk is hieraan mee te doen maar blijf wel altijd je verstand gebruiken.
Verkopers kunnen van de huidige markt profiteren door snel te handelen waardoor jij later met de verborgen gebreken zit. Dus vraag de expert en weeg alle voors en tegens tegen elkaar af. En dat er een gebrek opeens tevoorschijn komt? Die pech kun je altijd hebben maar dan heb je in ieder geval je huiswerk gedaan!