Over makelaars die gouden bergen beloven

Wij beloven ook veel; maar dat gaat over de kwaliteit van onze dienstverlening!

Over makelaars die gouden bergen beloven

We komen ze met regelmaat tegen en op verschillende momenten worden we met deze wijze van acquisitie geconfronteerd. Net voor het schrijven van dit blog leg ik de telefoon neer na een gesprek met iemand die in april 2022 een appartement te koop zette voor 475.000 euro, op advies van de makelaar. Een klein halfjaar later is de prijs inmiddels verlaagd naar 419.000 euro maar het aantal kijkers valt nog steeds tegen… Was je niet veel beter af geweest als je bij aanvang, nieuw in de markt, de juiste prijs had gehanteerd en toen nog net had kunnen profiteren van de hoge overbiedingen die toen nog redelijk gangbaar waren?

Second opinion

Dit soort gesprekken hebben we met regelmaat zodra mensen zich zorgen beginnen te maken over de uitblijvende verkoop van hun huis of appartement en graag een second opinion willen. En achteraf lijkt het natuurlijk gemakkelijker (ver)oordelen te zijn, we hebben deze discussie vaak ook al veel vroeger, tijdens het eerste verkoopgesprek, maar dan is niet iedereen bereid te luisteren…

Waardebepaling mag geen verkoopargument zijn

Het andere moment dat we hier mee te maken hebben, is wanneer we, net als twee of drie andere makelaars, uitgenodigd worden voor een verkoopgesprek & waardebepaling. Waar het bij een verkoopgesprek zou moeten gaan over de welke makelaar de beste aanpak heeft en de makelaar met wie je de meeste klik hebt (wat minder feitelijk te vergelijken), gaat het begrijpelijkerwijs ook over twee veel rechtlijniger te vergelijken zaken; de courtage en de verkoopprijs. Die eerste laat ik vandaag even voor wat het is (alle waar naar z’n geld 😉). Maar die verkoopprijs, dat is ons nog wel eens een doorn in het oog. Hoe vaak denk je dat wij de tekst “de andere makelaar biedt meer” al gehoord hebben? Niet zo vaak als onze ‘favoriete’ tekst “we zitten niet op een schopstoel”, maar in ieder geval (te) vaak! Maar de makelaar biedt niet; de makelaar maakt een inschatting bij welke prijs hij of zij denkt dat jij als verkoper het meeste kans maakt in de markt. Als er een eerlijke inschatting wordt gemaakt… Want te vaak merken wij dat er ook makelaars zijn die gewoon hun etalage willen vullen; zoveel mogelijk opdrachten in verkoop willen nemen om te zorgen dat ze in ieder geval maar nieuwe opdrachten kunnen aanmelden. ‘De prijs verlagen kan altijd nog’, is hun argument. En dat zien we in de praktijk ook steeds vaker voorkomen.

De juiste vraagprijs nu belangrijker dan ooit

De markt is aan het veranderen. Door de hoge rente, inflatie en forse energierekeningen is wonen weer veel meer een primaire levensbehoefte aan het worden dan het de afgelopen 3 à 4 jaar was waarin mensen ook gewoon verhuisden omdat ‘het kon’. De hoeveelheid transacties neemt af, het aanbod neemt toe en dus verandert de markt langzaamaan van een verkopersmarkt in een kopersmarkt. Bij veel aanbod krijgen kopers weer meer keuze en wordt er niet alleen kritisch naar het huis zelf gekeken, maar ook naar de prijs. Dus nu is het vaststellen van de juiste vraagprijs belangrijker dan ooit. De afgelopen 3 tot 4 jaar leek het (ietwat overdreven gezegd) niet uit te maken; wat je ook vroeg, het werd toch wel verkocht. Ofwel er werd enorm overboden, of men was blij dat ze jouw (te dure) huis konden kopen zonder hoge overbieding; dan was je echt het mannetje op een verjaardag. Maar nu… nu loop je het risico dat je een potentiële kijker afschrikt. Veel mensen lopen al, mede daartoe gebracht door berichten in de media, rond met de gedachte dat alle huizen te duur zijn en de prijzen alleen maar kunnen gaan dalen. En dan ligt ‘teveel’ betalen extra gevoelig. Stijgt de markt maar door en door, dan maakt het al een stuk minder uit.

Eerlijk duurt het langst

We snappen dat niemand zijn of haar kans op twintig, dertig of vijftigduizend euro (extra overwaarde) wil mislopen. En dus hebben we vaak lastige gesprekken als verkopers een aanzienlijk hoger bedrag in gedachten hebben dan wij met harde feiten kunnen onderbouwen. En helemaal als een andere makelaar wel die vraagprijs ‘biedt’ (weet je nog?). Maar wij vertellen onze klanten liever wat ze moeten weten, dan wat ze willen horen. Ook al leidt dat er soms toe, dat we dan de opdracht niet krijgen. We hebben liever een klant die zo tevreden is over de gehele afwikkeling, communicatie én opbrengst, dat hij of zij na gemiddeld 7 jaar weer bij ons terugkeert, dan een klant die we een jaar lang zoet hebben moeten houden en waarschijnlijk nooit meer terugkeert.

Dan maar niet

Hebben we wel de klik en overeenstemming over de aanpak en courtage, maar niet over de prijs? Dan kiezen we er liever voor om het niet te doen. Dat is wel zo eerlijk… Als we het niet zien zitten, dan zullen we dat eerlijk aangeven. Op basis van onhaalbare beloften gaan we niet aan het werk. We kunnen onze tijd maar één keer goed besteden en aangezien ieder van onze makelaars zelfstandig ondernemer is, verdient hij of zij alleen een boterham wanneer het daadwerkelijk tot een verkoop komt. Ook daarin duurt eerlijk het langst…
Dus over makelaars die gouden bergen beloven; als het te mooi klinkt om waar te zijn…

Tips:

– Doe zelf ook onderzoek naar de transacties in de buurt
– Wees realistisch (eerlijk tegen jezelf) over de staat van je eigen huis
– Vraag naar de onderbouwing van iedere makelaar die je uitnodigt


Lees ook onze blogs over:
Verkopen met een slapende VvE
Over beperking doorstroming op de woningmarkt
Hoeveel moet ik overbieden?
Heeft een aankoopmakelaar nut?
25% Meer bezichtigingen bij RE/MAX!

Wil je een afspraak met een makelaar die vertelt wat je moet weten (over deze markt) en niet wat je wilt horen?

    Wat wij wel beloven:

    92% van ons aanbod is binnen 3 weken verkocht

    Wij krijgen een 9.6 van meer dan 400 tevreden klanten

    Ook 's avonds en in het weekend beschikbaar en aan het werk