De verleiding van rekenen met een vierkante meterprijs in Rotterdam

Deze titel lijkt te willen zeggen dat dit artikel alleen van toepassing is voor Rotterdam, maar dat is puur een titel voor SEO (voor de kenners). Alles wat je hier leest geldt voor heel Nederland; niet alleen voor de plaatsen wij actief zijn zoals Schiedam, Vlaardingen, Capelle aan den IJssel en Lansingerland.

Transparantie in transactieprijzen per m²

Het begint al op Funda sinds een tijdje; je ziet gelijk wat de prijs per vierkante meter (m²) woonoppervlakte is. En dus krijgen wij tijdens bezichtigingen met regelmaat de vraag of de prijs wel klopt. Twee kanten op hè… de één vindt ‘m te duur in vergelijking met de rest van het aanbod, de ander snapt niet dat de prijs zo laag is. Zelfde huis… En allemaal vanwege de overvloed aan informatie die online te vinden is, maar niet altijd genuanceerd gebruikt wordt. In Funda’s defence, ze proberen het wel, maar vergeten nog een paar factoren mee te nemen, die overigens in allerlei online waardebepalingen ook niet meegewogen worden. Funda geeft in sommige gevallen aan:
“Let op! Woning met groot perceel”
“De vraagprijs per m² wordt berekend door de vraagprijs van de woning (€ 699.000) te delen door de gebruiksoppervlakte wonen (179 m²). Hierbij wordt geen rekening gehouden met de perceeloppervlakte en eventuele bijgebouwen.”

“Door de grote perceeloppervlakte is de vraagprijs per m² in deze situatie minder geschikt voor het vergelijken van woningen en adviseren we je contact op te nemen met een makelaar voor verdere interpretatie.”

Geen makelaar nodig?

Als je overal een gemiddelde vierkantemeterprijs op los zou kunnen laten dan heb je straks geen makelaars meer nodig. Maar dan moet ook elk huis eenheidsworst zijn. In de praktijk houden makelaars onder andere rekening met: afwerking, locatie, omgeving, buitenruimte, indeling, souterrains, voorzieningen, energielabel, onderhoud, VvE, erfpacht, overige inpandige ruimte en bijgebouwen. Ben je net zo’n die-hard lezer als ik een die-hard schrijver ben? Dan kom je ze verderop allemaal tegen, uitgelegd, voor jou.

We zien het nu al met desktoptaxaties; in sommige gevallen komt er geen taxateur meer naar het huis toe om de waarde vast te stellen, maar gebeurt dit op basis van gemiddelden die worden afgeleid van recente transacties in de buurt. Maar omdat de banken ook wel inzien dat dit risico’s met zich meebrengt dat een huis in de praktijk ’tegen zou kunnen vallen’, mag dan maximaal 90% van de waarde als hypotheek worden opgenomen. En die vermaledijde WOZ waarde waar niemand het ooit echt mee eens is… ook gebaseerd op gemiddelden.

De online waardebepaling, hoe reëel is die?

Online waardebepalingen, zeker degene die bedoeld zijn om jou als lead te genereren om daarmee aan een makelaar verkocht te worden, zijn niks anders dan vrij ‘domme‘ rekenmodules. Ze halen je woonoppervlakte op uit de BAG (BasisAdministratie Gebouwen), welke in veel gevallen afwijkt van de realiteit en laten daar, gebaseerd op bouwperiode en woningtype een prijs voor zien welke gebaseerd is op gemiddelden in de buurt. En deze houdt dus ook geen rekening met die 14 belangrijke factoren waar dit artikel over gaat.

Vervolgens krijg jij een range te zien waarbinnen jouw woningwaarde zou moeten vallen; bijvoorbeeld tussen de 312.400 – 356.800. Dat scheelt nogal. Is het glas bij jou altijd halfvol, dan reken je jezelf misschien wel wat rijk. En dat zien we in de praktijk nogal eens terug; er is een te duur huis aangekocht naar aanleiding van (overigens soms ook door collega makelaars) beloofde gouden bergen.

Pas op voor gouden bergen!

Mijn huis is meer waard dan dat van de buren

In the eye of the beholder is het eigen huis (bijna) altijd meer waard dan dat van de buren. Onze keuken is nieuwer, zij onderhouden hun dakkapel heel slecht (maar hé, zij hebben wel een dakkapel…), wij hebben onze badkamer 8 jaar geleden nog laten doen en die van hen is nog uit de nieuwbouw. You name it, wij hebben ze gehoord! Wist je trouwens de zin “mijn huis is meer waard dan dat van de buren” de op één na meest gebruikte zin is in een gesprek met een makelaar? Alleen “we zitten niet op een schopstoel” staat erboven, overigens op eenzame hoogte. Een eervolle vermelding op plek 3 is de vraag “hoeveel moeten we overbieden?”

Men weet trouwens ook niet altijd hoe groot de eigen woning is. Hoe vaak we niet horen “in het kadaster staat dat ons huis 138 m² is”… Nee… gewoon nee.

Vooruit ik leg het toch nog even uit…

Het kadaster registreert perceeloppervlakte. Dat is wat anders dan woonoppervlakte. Dus die 138 m² is de oppervlakte van de grond waar jouw huis op staat. Laat de makelaar de woning inmeten (en ga dus ook niet uit van de eerder genoemde BAG) om het juiste aantal vierkante meters te kennen. Want, als je dan toch uitgaat van een prijs per m²; reken eens met 4.000 euro/m², dan is 6 m² ernaast zitten toch al gauw zo’n 24.000 euro!

We gaan altijd respectvol om met de gevoelens van de klant over hun eigen huis, maar er komt een moment dat we datzelfde huis moeten gaan blootstellen aan het genadeloze oordeel van de markt. En dus kunnen we je maar beter vertellen wat je moet horen en niet wat je wilt horen. Maar altijd goed onderbouwd en niet zomaar gebaseerd op een gemiddelde prijs.

De 14 waardebepalende factoren die je vergeet als je met een gemiddelde m²-prijs rekent

We stelden net al vast dat de (gemiddelde) vierkante meterprijs alleen maar bepaald kan worden door de prijs te delen door de hoeveel woonoppervlakte (vandaar de naam m²-prijs). Doe je dat bij meerdere huizen in de buurt en neem je daar het gemiddelde van… tadaa, je begrijpt waar ik naar toe wil. Begrijp me goed; de woonoppervlakte is absoluut van het grootste belang (samen met locatie), maar in een markt als deze is het belangrijk de nuance te zien om tot een echt reëel haalbare prijs te komen bij de verkoop van jouw huis. Dus nu waar het echt om gaat… (in no particular order).

Locatie

Ken je de favoriete grap van taxateurs al? Er zijn maar drie zaken die invloed hebben op de waarde van een huis; locatie, locatie & locatie. Maar het is inderdaad een feit dat een huis van 120 m² in Bloemendaal meer waard is dan exact datzelfde huis in Oud-Beijerland. Kijk jij bijvoorbeeld naar de gemiddelde m²-prijs in Rotterdam (iets boven de 4.000 euro/m²) om de waarde van jouw appartement in te schatten, dan maakt het heel veel uit of dat in Hillegersberg of in Carnisse staat. Niemand woont namelijk op een gemiddelde plek.

Afwerking

Afwerking is smaak. Sommige mensen geven 30.000 euro uit aan een zeer kunstig gestuukt plafond met allerlei koven, lichtlijsten, vakken, noem maar op. Dat betekent niet dat dit ook meerwaarde oplevert. Aan de andere kant; een recente keuken in een logische opstelling en kleur- & materiaalkeuze waar kopers nu voor gaan, kan juist wel die meerwaarde opbrengen ten opzichte van andere net verkochte woningen. Maar het zit ook in kleine dingen; zijn kitnaden netjes, de trap strak geschilderd, de ramen schoon, de kamers opgeruimd? Een huis dat lekker smoelt trekt nu eenmaal meer kopers.

Omgeving

Wat staat er om je heen? Dat is hier een beetje wat ik bedoel. Pas was ik met een klant bezichtigen op de Beukelsdijk vlakbij de Burgemeester Meineszlaan. De prijs van deze benedenwoning was duidelijk geïnspireerd op de prijzen die in laatstgenoemde, zeer in trek zijnde straat haalbaar waren gebleken de laatste maanden. Maar als je aan de achterzijde in de tuin stond, dan keek je omhoog tegen treurige trespa achtergevel met gegalvaniseerde balkons en witte kunststof kozijnen. Betaal jij dan grif de hoofdprijs omdat deze overeenkomt met het recente buurtgemiddelde of is een beetje nuance dan toch op z’n plek?

Buitenruimte

Waar een gemiddelde m²-prijs ook geen rekening mee houdt; of er buitenruimte is en zo ja, hoeveel en hoe is deze buitenruimte gelegen? Heb jij een balkon waar je met je benen tussen de spijlen door steekt als je wilt zitten en 17 minuten zon per dag hebt (in de zomer), of een dakterras van 17 m²?

Indeling

Jij hebt het gegarandeerd een keer in de mond genomen; het woord “hokkerig“. Sommige huizen hebben gewoon niet de meest geweldige indeling. Het kunnen bijzondere keuzes van de bewoners zijn; het kan ook een na-oorlogse splitsing zijn waarbij jouw appartement is gaan bestaan uit een tweede en halve vierde verdieping. Soms niet eens met een eigen trap binnendoor. En of dat effect heeft op de waarde… net als het hebben van een eigen of een gedeelde opgang for that matter.

Souterrain

Je komt ze tegen; uitgegraven kelders die precies aan de minimale hoogte van 2 meter voldoen om woonruimte te mogen zijn. Als je 50 m² bovengronds hebt en 50 m² ‘ondergronds’, ga er dan maar vanuit dat de vierkante meters in het souterrain een lagere waarde hebben dan de bovengrondse meters. Is het plafond hoger en zitten er grotere ramen in, dan ziet de wereld er weer iets anders uit. Daglicht en comfort hebben een grote impact op de beleving. Als verkoper van een huis met souterrain ben je het misschien niet met me eens, als koper waarschijnlijk wel. (Maar hé, herinner je je nog wat ik schreef over willen en moeten horen?)

Voorzieningen

Woon jij in een appartement met lift, dan is het complex ook beter bereikbaar voor ouderen, minder validen, luilakken, mensen met kinderen of tassen vol met boodschappen. En dus meer waard dan dezelfde woonoppervlakte vier hoog in een portiek met alleen trappen. Is er een gemeenschappelijke binnentuin? Hoort er bij deze twee-onder-één-kapper een kingsize tuin met verwarmd zwembad? Het zijn de details die het verschil maken.

Er zijn maar drie zaken die invloed hebben op de waarde van een huis; locatie, locatie & locatie.

Energielabel

Zodra iedereen een label heeft conform de nieuwe norm van energielabels, dan zou het volgens mij niet lastig moeten zijn om rekenmodellen hierop aan te passen. Maar ook hier geldt weer; als jij je waarde baseert op de gemiddelde m²-prijs in jouw wijk en gemiddeld genomen zijn de labels daar E en jij hebt een B omdat je geïnvesteerd hebt in isolatie, een warmtepomp en zonnepanelen, dan heb je natuurlijk een dikke plus te pakken.

Onderhoud

Er zit nogal wat variatie in hoe goed mensen hun huizen onderhouden. Bladdert het eigen merkje van het kozijn of glanst de S2U Nova je tegemoet als je aan komt lopen? Zijn de voegen hard, geen doorslag bij de schoorsteen, CV netjes jaarlijks onderhouden? Als je goed zorgt voor wat waarschijnlijk je meest waardevolle bezit is, dan vertaalt zich dat in waarde.

VvE

Dit hangt op zich best wel samen met het voorgaande punt. Woon jij in een complex met een actieve VvE, dan wordt er meestal goed voor het onderhoud gezorgd. Een niet actieve VvE, zonder onderhoudsreserve, heeft absoluut impact op de waarde, maar wordt niet meegewogen wanneer je rekent met die inmiddels zo vaak genoemde gemiddelde m²-prijs.

Erfpacht

Datzelfde geldt voor een nogal heikel punt, zeker in Rotterdam, maar in mindere mate ook in Schiedam en Vlaardingen; Erfpacht. 4.000 euro per m² gemiddeld gaat over alle transacties in Rotterdam. Veruit het grootste deel van alle koopwoningen in Rotterdam staat op eigen grond. Eigen grond heeft een hogere waarde dan erfpacht en binnen erfpacht is er weer onderscheid tussen lang en kort afgekocht en periodieke canon. Staat jouw huis op erfpachtgrond, houd dan rekening met een lagere prijs per vierkante meter woonoppervlakte. Beter nog… laat een makelaar komen om het voor je uit te rekenen!

Overig inpandige ruimte

Wordt het al eentonig? Sorry, we zijn er bijna!
De gemiddelde prijs per vierkante meter die je overal tegenkomt (google er maar eens op), gaat enkel over woonoppervlakte. Heb jij een dikke garage aan je huis vast staan met een deur binnendoor en zou je deze eenvoudig kunnen toevoegen aan je woonruimte, dan is dat een factor om mee te wegen in jouw woningwaarde.

Bijgebouwen

Datzelfde geldt voor bijgebouwen. Het scheelt nogal of iemand een halfvergane blokhut van 1m80 bij 1m80 heeft staan, of een geïsoleerde berging van 18 m², opgebouwd uit smaakvol Douglas hout gecombineerd met Zweeds rabat. Of een vrijstaande garage, of doe eens gek; een boothuis (nog nooit één verkocht trouwens).

Strategie

Dit laatste punt gaat niet zozeer over de waarde, maar vooral over de keuze van de vraagprijs. Soms doe je er goed aan om je klant te adviseren om de vraagprijs vast te stellen op een prijs die ervoor zorgt dat er meer mensen binnenkomen om te kijken. Is een appartement, na alle bovenstaande waarde beïnvloedende factoren meegewogen te hebben 309.000 euro waard, dan zou ons advies wel eens kunnen zijn om 300.000 euro te gaan vragen (in een verkopersmarkt zoals nu) omdat we dan via bijvoorbeeld Funda, mensen bereiken die van 275.000 – 300.000 euro zoeken en mensen die van 300.000 – 325.000 euro zoeken. Dubbele doelgroep is dubbele kansen.