Erfpacht afkopen of eigen grond?

Dossier erfpacht – hot topic 2021

Erfpacht afkopen of eigen grond?

Dossier erfpacht – hot topic 2021

Erfpacht is een hot topic en hoewel het al sinds de 16e eeuw bestaat in Nederland, zijn de grootste wijzigingen van de laatste 20 jaar. En waarom is het dan nu zo’n thema? In de jaren ’80 van de vorige eeuw zijn er grootschalige nieuwbouwprojecten verkocht op erfpachtgrond waarbij de erfpachtcanon (de periodieke vergoeding) veelal voor de eerste 50 jaar is afgekocht. En die eerste 50 jaar loopt nu dus binnen 12 – 17 jaar af. En dan krijg je ermee te maken als je wilt gaan verkopen of wilt weten wat er aan het einde van die termijn gaat gebeuren. Met de huidige lage rentestanden is erfpachtconversie erg duur, maar daarover later meer…

Wat is erfpacht eigenlijk?

De oorsprong van het begrip erfpacht vind je al in de 16e eeuw in de Nederlandse vastgoedhistorie. Verder terug in de tijd kenden de Grieken en Romeinen ook al een systeem van erfpacht. Oorspronkelijk was het bedoeld als instrument om de regie over de verdeling en het gebruik van het land te houden. Later kwamen daar de mogelijkheden voor stadsplanning op lange termijn en om mee te profiteren van de waardestijging bij. Als meer dan 100 jaar geleden tijdelijke erfpacht werd uitgegeven (99 jaar) dan was dat vanuit de overtuiging dat een huis niet langer dan dat kon standhouden. Door de grond in erfpacht uit te geven, kon de gemeente een vinger in de pap houden. Als een huis of ander bouwwerk dan niet meer aan de standaarden van de gemeente voldeed, dan kon de gemeente aan het einde van de erfpachtovereenkomst eisen dat de erfpachter het gepachte zou ontruimen, waarna de gemeente de grond zou kunnen herbestemmen en opnieuw uitgeven. Door dit grootschalig toe te passen hield een gemeente grip op de stadsontwikkeling op langere termijn. Daarnaast is er, volgens de meeste algemene bepalingen bij uitgifte erfpacht, toestemming nodig voor verkoop van een erfpachtrecht, dus houd je controle over de grond binnen je stadsgrenzen.
Feitelijk koop je dus niet het eigendom van de grond, maar betaal je een periodieke vergoeding voor het gebruik maken van de grond, eventueel voor een periode vooruit te betalen.

Welke soorten erfpacht zijn er?

We kennen eigenlijk twee soorten erfpacht, met een ondersplitsing, dat dan weer wel… We kennen tijdelijke en eeuwigdurende erfpacht. In beide gevallen is er sprake van een canon (soms echt heel weinig, vanuit een erfpachtovereenkomst uit begin 20e eeuw), welke al dan niet tijdelijk, gedurende de gehele looptijd, of eeuwigdurend is afgekocht. Is de canon niet afgekocht, dan betaal je een periodieke vergoeding voor de erfpacht (de erfpachtcanon, spreek uit als ká-non, niet als het oorlogstuig), die kan variëren van enkele euro’s per jaar (dat komen we incidenteel tegen in Vlaardingen) tot enkele honderden euro’s per kwartaal. Is de canon afgekocht, dan heb je voor een bepaalde periode vooruitbetaald. Bij een tijdelijke erfpacht is er sprake van een overeenkomst die na afloop opnieuw onderhandeld moet worden. En over het algemeen zit er een periodieke verhoging in, die rekening houdt met de stijging van de grondprijzen.
Verder is er nog een onderscheid in eigenaren te maken. Van veel erfpachtgrond in Rotterdam en omgeving ligt het bloot eigendom bij de gemeente of het waterschap, bijvoorbeeld als het dijklichamen zijn. Een enkele keer komen we hier particuliere erfpacht tegen, maar veel minder dan bijvoorbeeld in Amsterdam. En daar zijn we blij om, want particuliere erfpacht is minder eenvoudig te financieren dan gemeentelijke erfpacht. Het kan ook voorkomen dat de erfpachtgever in je eigendomsbewijs een woningcorporatie is zoals Havensteder. Dan heeft de woningcorporatie de grond in erfpacht verkregen van de gemeente en vervolgens in ondererfpacht uitgegeven aan jou.

Krijg je een hypotheek op erfpacht?

Zolang de erfpacht (of ondererfpacht) is uitgegeven door de gemeente, het waterschap of een woningcorporatie, dan is er niet zoveel aan de hand. Bij particuliere erfpacht ligt het er sterk aan onder welke voorwaarden de erfpacht is uitgegeven. Als een bank de erfpachtovereenkomst niet heel stabiel vindt, is de financieringsbereidheid lager.
Een belangrijke nuance om te maken is wel hoe lang de erfpacht (ingeval van afkoop) nog afgekocht is. Je krijgt namelijk maximaal 2 x de resterende afkoopperiode als duur van de hypotheek (met in principe een maximum van 30 jaar). Dus als je in 2021 een appartement koopt waarvan de canon is afgekocht tot 2034 (nog 13 jaar) dan kun je maximaal een hypotheek krijgen voor een periode van 26 jaar, tenzij je nu alvast de erfpacht aanvullend afkoopt (mits die optie er is).

Is erfpacht aftrekbaar?

Ja! Als je een periodieke canon betaalt, is deze, onder de huidige regelgeving, aftrekbaar voor de inkomstenbelasting, op dezelfde wijze als de hypotheekrente aftrekbaar is. Koop je de canon af, dan is deze afkoopsom niet aftrekbaar. De rente op de lening die je er eventueel voor afsluit is weer wel aftrekbaar.

Wat gebeurt er als de erfpacht afloopt?

Soms willen mensen geen huis of appartement op erfpachtgrond kopen omdat ze bang zijn voor de macht die de overheid daarmee zou kunnen uitoefenen. Men heeft nog steeds wel eens het idee dat de erfpachtovereenkomst aan het eind ervan zou kunnen leiden tot een gedwongen ontruiming. Maar los van dat je van je overheid een behoorlijk bestuur mag verwachten (en daar anders juridisch een goed punt tegen kunt maken), heeft bijvoorbeeld de gemeente Rotterdam in de jaren 2003 en verder verregaand werk gemaakt van de afbouw van het percentage erfpacht. Dus in het appartementencomplex, waar je mogelijk woont, zullen er al bewoners zijn die erfpachtconversie hebben toegepast en nu dus eigen grond hebben. Daarmee is één van doelen van erfpacht, controle houden in verband met stadsontwikkeling, teniet gegaan. Die eigenaren zouden dus nooit meer gedwongen kunnen worden (buiten onteigening) te ontruimen. En daarmee vervalt de noodzaak om dit aan erfpachters op te kunnen leggen. Het gebouw kan niet meer geheel gesloopt worden aan het einde van de erfpacht, en gedeeltelijk… nou ja, vul zelf maar in.

Erfpacht afkopen of erfpachtconversie?

Als je nu een periodieke erfpachtcanon betaalt, of de afkoopperiode loopt op relatief korte termijn af, dan kun je overwegen om, als je algemene voorwaarden daar ruimte voor bieden, aanvullend af te kopen, of de gemeente verzoeken om een voorstel voor erfpachtconversie. Sinds 2002 heeft de gemeente Rotterdam geen nieuwe erfpacht meer uitgegeven en alle zittende eigenaren een voorstel voor erfpachtconversie aangeboden. In 2012 bestonden er nog circa 25.000 lopende erfpachtovereenkomsten, waarvan bijna 20% te maken had met een periodiek te betalen erfpachtcanon.

Kan ik erfpacht afkopen

Of je de geldende erfpacht aanvullend kunt afkopen, is afhankelijk van de voorwaarden waaronder die zijn uitgegeven. Deze zijn gaandeweg de jaren nogal eens gewijzigd. Rotterdamse erfpachtovereenkomsten van vóór 1988 bieden géén mogelijkheid voor aanvullende afkoop.

Bereken afkopen erfpacht

De rekenmethode voor het berekenen van de kosten van het (aanvullend) afkopen van erfpacht is complex. Hoeveel jaar heb je nog afgekocht; wat zegt de overeenkomst over de indexering/aanpassing en tot wanneer loopt de overeenkomst? Heb je een overeenkomst voor 75 jaar, of voor 99 jaar? Als alles duidelijk is, dan wordt de contante waarde methode gebruikt om te berekenen wat je nu moet betalen om alle toekomstige termijnen af te kopen. Met de huidige lage rekenrente, is dat aanzienlijk meer dan een aantal jaar terug. Recent zagen wij nog een aanvullende afkoop voor een appartement in Delfshaven voorbij komen. Canon was reeds afgekocht tot 2054, de afkoop tot 2103 bedroeg ruim 11.000 euro.
De snelste manier is door een email te sturen naar de gemeente en daar je verzoek indienen om een indicatie te krijgen van de mogelijkheid tot aanvullende afkoop tot einde erfpacht. Wil je gratis onze standaard email hiervoor ontvangen? Laat dan je gegevens hieronder achter.

Of kan ik beter kiezen voor erfpachtconversie?

Wil je nooit meer een rekening gepresenteerd krijgen voor iets wat je dacht al betaald te hebben? Ga dan voor erfpachtconversie; hierbij koop je het bloot eigendom van de grond en gaat het erfpachtrecht dus teniet. Hier raden we echter aan om even geduld te hebben. Waarom? Het hiervoor genoemde voorbeeldappartement had in 2019 een voorstel voor erfpachtconversie gekregen. De kosten hiervan bedroegen ruim 69.000 euro. Dit is buitenproportioneel veel geld en brengt de gewone Rotterdammer mogelijk in de problemen. Dit en diverse andere voorbeelden hebben geleid tot raadsvragen in de gemeente Rotterdam waarna de gemeente in januari 2021 een persbericht heeft uitgestuurd waarin zij aangeven het erfpachtconversiebeleid te zullen herzien. Wij verwachten dan ook dat het converteren van erfpacht naar eigen grond aanzienlijk goedkoper zal worden en dat de gemeente de resterende erfpachteigenaren opnieuw een voorstel tegen gereduceerd tarief zal doen om voorgoed van erfpacht af te komen. Ons advies; als dat voorstel er komt; pak het aan! Heb je er vragen over, we geven je graag advies!

Laat hier je emailadres achter dan sturen we je onze standaard email voor het aanvragen van een indicatie voor de kosten van aanvullende afkoop van je erfpacht!