Goed verhaal, lekker kort (afgekocht)

Een korte update over erfpacht in Rotterdam

Je hebt het misschien in de overvloed van informatie over erfpacht in Rotterdam misschien niet meegekregen maar er is voor mensen die hun huis op erfpacht willen verkopen eigenlijk best wel goed, nou ja op z’n minst acceptabel nieuws. Daar kom ik zo op terug!

Voorstel van wethouder Zeegers

Maar eerst; op 31 oktober 2025 komt als het goed is het langverwachte en eerder meermaals uitgestelde plan van wethouder Chantal Zeegers (D66) op tafel. Ja het is complexe materie en ja er zijn vele jaren en vele beleidswijzigingen aan vooraf gegaan.

Desondanks is het eigenlijk niet uit te leggen dat de erfpachters en vóór hen door de speciaal opgerichte vereniging VERBETER (VEReniging BETaalbare ERfpacht) en Stichting BOEG aan de gemeente uitgelegd moet worden waarom de door de gemeente Rotterdam verstuurde voorstellen van 2024 gewoon niet in de haak zijn.

Stichting BOEG houdt rekening met een tegenvallend voorstel (toch weer teveel terugvallen op een onjuiste rekenmethode) of zelfs hernieuwd uitstel (in verband met de komende gemeenteraadsverkiezingen) en heeft dus ook al laten weten, indien nodig, een rechtszaak te zullen starten om de ‘Nesselande-deal’ voor alle erfpachters te realiseren. Gelijke monniken, gelijke kappen.

Gelijke monniken, gelijke kappen: de ‘Nesselande-deal’ voor iedereen!

Wat is er al bereikt?

Door talloze inspreeksessies, gesprekken met raadsleden, krantenartikelen, televisieprogramma’s en BLOG’s is het besef binnen de politiek al een stuk verder doorgedrongen dat het simpelweg niet klopt.

De gemeente stelde zich in eerste aanleg op het standpunt dat de erfpachter zich maar beter had moeten laten informeren. Diezelfde gemeente bepaalde overigens dat de berekening van de koopsom voor erfpachtconversie uit drie factoren zou bestaan; de grondwaarde, het canonpercentage en de discontovoet, elke bepaald door… de gemeente. En… diezelfde gemeente verwachtte in de grondbeleidnota van 2013 dat de grondwaarde de daaropvolgende 10 jaar met 0.8% per jaar zou stijgen.

De erfpachtconversie werd in diezelfde periode ongeveer 1100% duurder.
Dus als je als erfpachter goed onderzoek had gedaan en je had deze nota gevonden, dan had je er nog steeds ongelofelijk ver naast gezeten. En nog erger… de gemeente hield informatie voor de erfpachters achter!

Historische Grondwaarde HGW-regeling

In 1988 besloot de gemeenteraad dat de nieuwe (en verbeterde) erfpachtvoorwaarden van dat jaar met terugwerkende kracht van toepassing werden verklaard op alle reeds bestaande erfpachtovereenkomsten. Dit was goed nieuws; want vanaf dat moment konden ALLE erfpachters, bij wie de erfpacht voor de eerste 50 jaar was afgekocht, bij verkoop hun woning aanbieden met de optie om tegen de 10% van de historische grondwaarde de resterende duur van de erfpachtovereenkomst af te kopen. Voor sommige contracten kon er zelfs 10-jaarlijks, bij de aanpassing van de canon, door zittende erfpachters besloten worden om aanvullend af te kopen.

In 2003 besloot de gemeente, in een geheim overleg, deze mogelijkheid te bevriezen. Dit om te voorkomen dat mensen nog ‘even snel’ de erfpacht aanvullend zouden afkopen en zo een goedkoper conversievoorstel in de daaropvolgende jaren zouden krijgen. Je kunt er aan allebei de kanten iets van vinden.

De gemeente hield informatie voor de erfpachters achter!

Oeps… vergeten te ontdooien

Maar veel belangrijker; men vergat de bevroren mogelijkheid (waarvan je je de rechtsgeldigheid ervan kunt afvragen) weer te ontdooien. Het rapport van de erfpachtdeskundigen van VERBETER bracht deze situatie aan het licht, wat recent leidde tot een brief van het College van B&W aan de Gemeenteraad waarin de raad werd geïnformeerd dat hiermee 17.000 erfpachters benadeeld zijn bij de conversie naar eigendom.

Wat men gemakshalve overigens vergat te melden in het licht van deze hersteloperatie, was dat er tussen 2003 en 2025 ook nog tienduizend(en) transacties zijn geweest waarbij nieuwe erfpachters feitelijk aanvullend hadden mogen afkopen, maar die mogelijkheid hen ontzegd is door ambtelijk beleid. Heb jij de afgelopen 20 jaar een huis gekocht (en nog in eigendom) op erfpachtgrond? Meld je dan bij ons, dan gaan we hier samen werk van maken…

Het goede nieuws

Het goede nieuws is nu dat woningen met een binnenkort aflopende eerste 50-jaars termijn weer beter te verkopen zijn. Waarom? Omdat deze bevroren HGW-regeling nu dus met onmiddellijke ingang alsnog ontdooid is. Wat inhoudt dat de koper van jouw huis binnen 1 maand na de overdracht (doe het gelijktijdig, dat scheelt een bezoek aan de notaris en dus flink in de kosten!) de resterende 25 of 49 jaar aanvullend mag afkopen tegen de historische grondwaarderegeling ofwel 10% van de historische grondwaarde wat in veel gevallen neerkomt op enkele duizenden euro’s tot soms rond de 15.000 euro (is de max die wij het afgelopen jaar gezien hebben).

Dus het enkele feit dat jouw huis op erfpachtgrond staat, maakt, in veel gevallen, niet langer dat je huis slecht (of niet) verkoopbaar is.

Wil je hier meer over weten? Onze verkoopmakelaars vertellen je er alles over!
Erfpacht, wij weten er alles van!

Wat betekent dit voor de gemeentelijke begroting?

Hierover later meer, maar 17.000 benadeelde erfpachters bij conversie en compensatie voor alle overige erfpachters die geen mogelijkheid gekregen hebben voor aanvullende afkoop zorgen voor een enorme impact op de begroting. Waar de gemeente nu de waarde van de resterende erfpachtgrond op 2.5 miljard euro begroot heeft, zal de werkelijke opbrengst slechts een schijntje zijn; immers… met (bijna) elke verkoop komt de aanvullende afkoop tegen 10% van de historische grondwaarde om de hoek kijken…

Eerder schreven wij over erfpacht:
– 24-03-2025 | Erfpacht; waardeontwikkeling in historisch perspectief –
– 14-11-2024 | Erfpachtconversie in Rotterdam – een update –
– 28-08-2024 | Onbetaalbare erfpacht – voorstel erfpachtconversie ontvangen, en nu? –
– 27-02-2021 | Erfpacht afkopen of eigen grond? –