Onbetaalbare erfpacht – voorstel erfpachtconversie ontvangen, en nu?

Inmiddels 3,5 jaar geleden schreef ik een eerste blog over Erfpacht. Dat het onderwerp er toe doet, blijkt wel uit de duizenden lezers (ook van de Engelstalige versie) en de tientallen reacties van lezers. Beroepshalve hebben we met regelmaat te maken met erfpacht en komen we ook steeds vaker situaties tegen waarbij verkopers nog maar korte resterende afkooptermijnen hebben en kopers daardoor meer moeite hebben om te financieren. Maar waar ik in 2021 nog adviseerde om een voorstel aan te pakken als het zou binnenkomen, zie ik dat nu toch wat anders…

Long overdue

In 2020 zijn er raadsvragen gesteld naar aanleiding van klachten van Rotterdammers dat zij onbetaalbare erfpachtvoorstellen voorgelegd kregen van bijvoorbeeld 69.000 euro. Hierop bracht de gemeente Rotterdam in januari 2021 een persbericht naar buiten dat ze het erfpachtbeleid zou gaan herzien en dat alle resterende (ca. 25.000) particuliere erfpachteigenaren een aanbieding zouden krijgen voor erfpachtconversie om volledig van erfpacht af te komen. In eerste instantie zou er een projectteam samengesteld worden en dan zouden de eerste voorstellen moeten volgen. Na jaren van radiostilte waarbij ik met regelmaat, samen met collega-makelaars, bij de gemeente heb verzocht om een stand van zaken, beginnen inmiddels de eerste signalen op te duiken dat er iets gaande is.

Onderaan dit blog vind je recente gebeurtenissen/updates!

Onbetaalbaar en onbegrijpelijk

Ineens komt het dossier in een stroomversnelling. Al een tijdje ben ik in contact met een erfpachteigenaar, Willem, uit Hoek van Holland; hij heeft een onbetaalbaar voorstel ontvangen en hoort steeds meer van mensen om hem heen dat er meer van dergelijke voorstellen zijn ontvangen. Tijdens een bezichtiging kort daarna heb ik een leuk gesprek met de kijker dat een verrassende wending neemt als zij vertelt dat zij een voorstel voor erfpachtconversie heeft ontvangen van ruim 99.000 euro. Vrij achteloos geeft zij aan te verwachten dat bij erfpachtconversie de waarde dan toch ook gewoon met die koopsom verhoogd wordt. Maar dat zie ik toch anders, waarna de verhuisplannen van Sanne ineens toch op wat lossere schroeven staan.

Op hetzelfde moment dat ik haar voorstel in de mail vraag omdat het onderwerp me bijzonder intrigeert, komt Willem weer in de lucht. Of ik het krantenartikel in het AD al gezien had? Hierin vertelt Nathalie over haar slapeloze nachten na een voorstel van 140.000 euro. Via LinkedIN kom ik in contact met haar en zij roept haar buurtbewoners ook weer op om hun voorstellen ook naar mij door te sturen. 170.000, 74.000 (al wat ouder), 139.000, 100.000, 90.000, allemaal bedragen die mensen zomaar ineens op hun deurmat zien vallen. Niet in een gouden envelop van de Postcodeloterij, maar feitelijk bijna met een acceptgiro erbij.

Stuur jouw onbetaalbare conversievoorstel in voor een gezamenlijke aanpak!

Onderaan dit artikel zit een formulier om contact op te nemen!

Resultaten uit het verleden

Stuk voor stuk vertellen de verhalen ook over eerdere voorstellen die op dat moment financieel niet pasten, of mensen waren op dat moment onvoldoende bewust van de inhoud en mogelijke consequenties van erfpacht. En stuk voor stuk zijn die voorstellen van nu een veelvoud van de voorstellen uit het verleden. Wat veel mensen ook tegen de borst stuit, is dat het compleet ongrijpbaar is wat voor berekening erachter zit. Maar feit is, dat het niet uit te leggen is dat iets wat in het verleden een paar duizend euro kostte, nu ruimschoots meer dan een ton moet kosten.

Meer geluk dan wijsheid

Voordat ik makelaar was, a lifetime ago, woonde ik op de Joliotplaats in Ommoord. Mijn vrouw en ik hadden in 2001 nieuwbouw gekocht en de erfpacht was voor 50 jaar afgekocht. In 2003 (ongeveer) kregen wij ongevraagd een voorstel van de gemeente Rotterdam om de erfpacht te converteren naar eigen grond. Kosten (circa, hou me te goede) 700 euro. Per saldo waren de notariskosten hoger. Op dat moment een no-brainer, niet omdat ik er nou zoveel verstand van had, maar voor zo’n bedrag over kunnen stappen naar eigen grond, daar kun je niet voor tobben zeg maar. Zeker toen ik een paar jaar later hoorde dat mijn buren voor bijna 7.000 euro geconverteerd hadden, terwijl zij voor 99 jaar afgekocht hadden, wist ik dat het één van mijn weinige slimme keuzes geweest was.

Willekeur?

In het artikel in het AD reageert de gemeente Rotterdam dat er geen sprake kan zijn van coulance omdat dit ten koste gaat van de bewoners van de stad. Maar ik meende me vaag te herinneren dat in mijn begintijd in de makelaardij, tijdens de grootschalige nieuwbouw in Rotterdam-Nesselande in/rond 2003, de gemeente besloot om niet langer grond in erfpacht uit te willen geven. De woningen die toen net in de jaren daarvoor in erfpacht waren uitgegeven, werden kosteloos (in mijn herinnering) geconverteerd naar eigen grond. (2024-09-02 – Noot: na opmerkingen van een lezer is dit statement nu bewezen na een zoektocht in het Kadaster. Om hoeveel woningen het gaat is nu nog onbekend.) Hoeveel geld heeft de gemeenschap dat dan niet gekost?

Kosten voor de gemeenschap?

En… zouden ze dan eigenlijk in 2003 die conversie wel aan mij aangeboden moeten hebben voor 700 euro? Wat heeft dat de gemeenschap wel niet gekost als ze nu voor diezelfde woningen een conversie zouden aanbieden voor een veelvoud daarvan? En omgekeerd; stel nu dat iedere erfpachter in 2001-2003 de erfpacht daadwerkelijk had geconverteerd tegen de veel lagere tarieven van toen; dan had de gemeente nu helemaal niets meer te verkopen gehad. Dus de vlieger van verlies voor de gemeenschap gaat niet op. Het is nu vooral verlies voor het individu. In ieder geval voor een flink aantal Rotterdammers.

Snapt de politiek dan niet dat Nederlands armste stad hier helemaal geen geld voor heeft?

Of wat te denken van een akte (van 2015) die ik pas in onze praktijk tegenkwam; de gemeente Rotterdam gaf een aantal percelen grond in eeuwigdurend afgekochte erfpacht uit aan stichting Woonstad. Voor de goed verstaander; eeuwigdurende erfpacht is niet hetzelfde als volledig eigendom, maar evengoed hoef je nooit meer opnieuw te betalen en de voorwaarden van de erfpacht kunnen ook nooit meer aangepast worden. Dichterbij volledig eigendom kun je in mijn optiek niet komen. Waarom is dit een akte die van belang is? De koopsom die Woonstad Rotterdam betaalde was 7.788.000 (voor de woningen). Een snelle telling leerde dat deze 282 pagina’s tellende akte waarschijnlijk meer dan 2.000 adressen omvat. Dit komt neer op nog geen 4.000 euro per woning. Waar is de verhouding tot de voorstellen die nu bij woningeigenaren op de deurmat landen? (toevoeging; dit is slechts één van de vele vergelijkbare aktes; het gaat om nog veel meer woningen!)

Prijsverschil bij verlengde afkoop

Er zitten grote verschillen in voorwaarden van de diverse erfpachtovereenkomst over de jaren. Zo is er bij sommige contracten/voorwaarden geen mogelijkheid om een verlenging af te kopen. Bij andere wel. Zo kwam er bij een verkoop in de wijk Nieuw Terbregge recent een voorstel de canon aanvullend af te kopen tot en met de einddatum erfpachtrecht (30-11-2097) tegen circa 5.500 euro. Dus ook hier zijn er enorme verschillen tussen a. eigenaren onderling; de ene heeft deze voorwaarden wel, de andere heeft die optie niet en b. de financiële last die er ontstaat. Wie zou niet liever voor 5.500 euro tot 2097 goed zitten dan nu voor 140.000 euro eigen grond te verwerven?

Prijsstijgingen

Natuurlijk beargumenteert de gemeente dat tijden veranderen; de prijzen zijn fors gestegen; sinds 2013 zitten we met de woningmarkt absoluut in de lift (2022-2023 uitgezonderd). Sommige voorstellen die mensen meesturen dateren uit 2019 of 2022. Sinds 2019 is de prijsindex van de woningmarkt in Zuid-Holland gestegen met 43%. De erfpachtvoorstellen zijn aanzienlijk meer duurder geworden dan dat. Volgens mij rekent de gemeente zich (hopelijk onbedoeld) rijk over de rug van de burger…

Hot topic

Dat het een hot topic is, blijkt maar weer uit de hoeveelheid reacties op het artikel in het AD. De bekende Rotterdamse notaris Peter Kooijman schrijft op zijn LinkedIN een treffend artikel over het onderwerp en haalt daarbij aan dat “bij uitgifte gewoon de waarde voor bouwgrond betaald is alsof er verder geen beperkingen waren”. Die uitspraak zorgde ervoor dat ik maar eens het stof van een oude akte heb geblazen. De woning van mijn oude buren op de Joliotplaats had ik nog in het systeem zitten.

In het jaar 2000 kochten zij (net iets voor ons) de nieuwbouwwoning. Dit zijn vrij specifieke woningen, 4 laags, zonder tuin, dus gelegen op een nogal beperkt perceel grond van 48 m². Om de verplichting voor de erfpacht voor de volledige 99 jaar af te kopen betaalden zij in 2000 een bedrag van 116.462,50 gulden. Even delen door 2.20371, weet je nog? Dat is dus 52.848 euro. Voor een perceel grond van 48 m². Ofwel 1.100 euro per m². Kleinere percelen hebben een hogere waarde per m², dus hier schrik ik niet (heel erg) van als je het vergelijkt met huidige tarieven. Maar het onderschrijft het pleidooi van de notaris wel! En toch krijgt iemand die daar nu woont nogmaals de rekening (dubbel en dwars) gepresenteerd en dat is waar de schoen wringt.

Hoe nu verder?

Een steeds groter groeiende groep erfpachters (inmiddels 200 – 19-10-2024) overweegt zich te verenigen in een collectief om gezamenlijk een opinie van deskundigen en mogelijk zelfs de rechter te vragen. Ons kantoor draagt dit initiatief beroepsmatig én op menselijk vlak een warm hart toe en daarom proberen we ons steentje bij te dragen. Heb jij een onbetaalbaar voorstel gekregen en wil je weten of dat niet anders kan? Stuur dan je gegevens via onderstaand contactformulier en ik neem contact met je op om je voorstel op te vragen en je uit te leggen hoe we dit denken aan te gaan pakken.