Erfpacht; waardeontwikkeling in historisch perspectief

Na alle initiële ophef over de enorme koopsommen van de eerste 250 voorstellen voor erfpachtconversie in Rotterdam, kwam al redelijk snel een herziening van het canonpercentage; van 5.11% naar 3.5%. Of dit een echte winst is voor de erfpachters valt te bezien. Inmiddels heeft wethouder Chantal Zeegers een aantal deskundigen verzocht te onderzoeken of een depreciatie (een afwaardering, of lekker plat een korting) een oplossingsrichting zou kunnen zijn en zo ja, wat dan een reëel percentage zou zijn. Nu wordt een range van 10 – 40% genoemd. En… truth be told; 40% korting klinkt als een black Friday deal toch?

Terug naar de basis

Maar…terug naar de basis. Als je een nieuw gebouw bouwt op een slecht fundament, dan blijft het verzakken. En dat is wat er zou gebeuren als dit het eindvoorstel van de wethouder wordt. Door een (dikke) korting te geven wordt gepoogd een onterecht geïntroduceerde waarderingsmethode alsnog gevalideerd te krijgen.

In 2002 besloot het College van B&W, in lijn met het verkiezingsprogramma van Leefbaar Rotterdam, om van erfpacht, als primair gronduitgiftebeleid, af te stappen. Iedere particuliere erfpachter zou in de gelegenheid gesteld worden om erfpacht te converteren naar eigen grond. Bij monde van toenmalig wethouder Marco Pastors volgde de toezegging “de waardestijging van de grond moet vanaf nu toekomen aan de gebruiker en niet langer aan de gemeenschap”.

Aha… dus de gemeente besloot een nieuwe richting te kiezen en heeft daar in de daaropvolgende jaren actief burgers over geïnformeerd in de vorm van de erfpachtconversievoorstellen die in de jaren 2003 – 2006 verzonden zijn. Niet iedere erfpachter heeft toen gebruik gemaakt van het aanbod, maar dat leek op zich niet zo’n ramp te zijn, want de gemeente had toegezegd dat de waardestijging aan de erfpachter toebehoorde.

Hierop volgt een lange radiostilte op het dossier. In 2013, tijdens het derde post-Leefbaar college waarin de PvdA aan het roer stond, wordt een nieuw grondprijsbeleid vastgesteld. In dit stuk wordt nog eens aangehaald dat de keuze gemaakt is om de grondwaardestijging aan de burger te doen toekomen. Het residuele grondprijsbeleid lijkt enkel van toepassing verklaard te worden bij nieuwe gronduitgiftes.

Uit ditzelfde stuk wil ik graag een passage citeren: “Voor de eerst komende 5 jaar wordt verondersteld dat de grondprijzen zullen blijven dalen. Voor daarop volgende 5 jaar wordt verondersteld dat de grondprijzen weer zullen gaat stijgen. Per saldo leiden deze verwachtingen tot een verwachte gemiddelde groei van de grondprijzen met 0,8% per jaar. Het Rotterdamse percentage is lager dan het door de meeste andere Nederlandse steden gehanteerde percentage. Het percentage maakt deel uit van het oordeel van de externe accountant over de Rotterdamse grondexploitaties.”

Waar gaat het nu mank? Op meerdere vlakken…

1. na de eerste ronde met conversievoorstellen (2003-2006) stopt de gemeente met actief informeren,

2. als we stukken als het grondprijsbeleid 2013 van de gemeente Rotterdam als passieve informatiebron zien voor zich zéér goed informerende burgers, dan wordt mijns inziens nergens vastgesteld dat de grondwaardestijging niet langer aan de gebruiker/burger/erfpachter dient toe te komen,

3. dan rekent deze zelfde gemeente zelf met een gemiddelde waardestijging van de grond van 8% per jaar wat in een periode van 2013 – 2015 zou leiden tot een waardestijging van net boven de 10%. Dat staat in schril contrast met de 1100% die erfpachtconversie duurder is geworden in de periode 2003 – 2025,

4. en 11 jaar na dato blijkt uit de eerste 250 erfpachtconversievoorstellen dat de gemeente, zonder erfpachters tussentijds tijdig te informeren dat de toezegging uit 2002 blijkbaar niet (meer) geldig was, dat gemeente de volledige grondwaardestijging toch aan de gemeenschap toerekent; volledig het tegenovergestelde van wat het college in 2002 voor ogen had (en communiceerde).

En in dat licht probeert de gemeente zich nu uit het moeras van gemaakte keuzes en opgevoerde begrotingsposten te redden door een korting te geven op iets wat eigenlijk niet eens van de gemeente is. Ben je nog steeds zo blij met je black Friday deal?

Algemene beginselen van behoorlijk bestuur

Laten we nog heel kort kijken naar de ABBB; Wat zijn de belangrijkste algemene beginselen van behoorlijk bestuur?

Als belangrijkste algemene beginselen van behoorlijk bestuur kunnen worden genoemd: het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel, het fair play beginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel.

Heeft de gemeente zorgvuldig gehandeld bij het informeren van burgers? Wanneer is besloten dat de uitspraak van het college uit 2002 niet meer van toepassing zou zijn voor mensen die hun erfpacht in 2003-2006 niet geconverteerd hadden naar eigen grond? En heeft de gemeente de erfpachter daarover zorgvuldig geïnformeerd?

En was het ook goed gemotiveerd? In 2002 was dat het in ieder geval wel; de letterlijke tekst was “Een belangrijke reden voor de wijziging in het gemeentelijk grondbeleid in 2003 was de overweging dat de waardegroei van de grond niet langer aan de gemeenschap behoorde toe te komen, maar aan de gebruiker van de grond. Achterliggende gedachten hierbij waren onder meer dat waardegroei van de grond kon leiden tot vermogensaanwas van particulieren die daarmee tevens een intensievere binding met hun leefomgeving zouden opbouwen.”

Over fair play zouden we het ook moeten hebben; geen inzage geven in taxatierapporten, aantoonbaar verkeerde informatie verstrekt aan erfpachters, discutabele keuze voor taxateurs.

Het rechtszekerheidsbeginsel behelst onder meer dat het bestuursorgaan geen misverstand mag laten bestaan over de rechten en plichten van een burger die voortvloeien uit rechtshandelingen. Zo’n rechtshandeling is bijvoorbeeld het aangaan van een koopovereenkomst voor een huis op erfpacht. Weet de koper eigenlijk wel wat hij of zij koopt en mag de gemeente wijzen naar marktpartijen die zo’n koper dan maar moet informeren?

Had de erfpachter erop mogen vertrouwen dat de gemeente zijn of haar belangen ook in het oog zou houden? En de erfpachter ook juist zou informeren als er voor een ‘gewone’ burger niet te voorziene omstandigheden zouden ontstaan? Maar vooral ook, dat als een college een toezegging doet, dat deze toezegging ook blijft staan… toch?

Als laatste dan het gelijkheidsbeginsel; heb je de voorwaarden van de 9 verschillende versies wel eens naast elkaar gelegd? Of heb je mijn eerdere blog al eens gelezen waarin ik aantoon dat een zittende erfpachter een veelvoud betaald voor eigen grond ten opzichte van een nieuwe erfpachter? Exact hetzelfde kost dan 97.500 euro minder. Hoezo gelijkheid?

Deze waarneming staat overigens los van mogelijke rechtsongelijkheid bij het om niet converteren van erfpacht in Nesselande en op de Kop van Zuid; een speerpunt van onze stichting.

Disclaimer; ik heb voor mijn onderzoek gebruik gemaakt van openbare bronnen (zoals de Vereniging van Grondbedrijven) en zal niet beweren dat ik alle beschikbare stukken heb geraadpleegd. Op hoofdlijnen is het hierboven beschrevene wat er in eerste aanleg terug te vinden is. Een nadere nuancering van eenieder die het met mij oneens is zie ik graag tegemoet.