Voor een Eerlijk en Betaalbaar Erfpachtbeleid in Rotterdam

Welkom bij Stichting BOEG Rotterdam, de Stichting ter Bevordering Overleg Erfpachters & Gemeente Rotterdam. Wij zetten ons in voor een eerlijk, betaalbaar en voorspelbaar erfpachtbeleid in de gemeente Rotterdam. Als erfpachter in Rotterdam verdient u duidelijkheid en rechtvaardigheid rondom de erfpachtvoorwaarden die een groot effect hebben op uw woonlasten en woongenot.

Het Probleem van Onbetaalbare Erfpacht

In de afgelopen jaren zijn veel erfpachters in Rotterdam geconfronteerd met onbetaalbare erfpachtvoorstellen. Uit verhalen van erfpachters blijkt dat deze voorstellen vaak leiden tot hoge maandlasten en onzekerheid over de toekomst. Een recent voorbeeld hiervan is te lezen in een blog op de website van RE/MAX Totaal Makelaars, waarin een gedetailleerde analyse wordt gegeven van de problematiek rondom erfpachtconversie. Veel erfpachters vragen zich af: wat nu?
De gemeente Rotterdam heeft in het (recente) verleden erfpachtconversies aangeboden, maar deze blijken niet altijd even toegankelijk of voordelig te zijn geweest. Er is dringend behoefte aan een oplossing voor erfpachters die door de huidige regelgeving worden benadeeld.

De Noodzaak van Een Gelijke Behandeling

In 2002 kregen erfpachters in de wijk Nesselande de mogelijkheid om hun erfpacht om niet (gratis) te converteren naar volle eigendom. Dit was een unieke kans voor bewoners om hun eigendomspositie te versterken zonder extra kosten. Recentelijk hebben we ontdekt dat ook op de Laan op Zuid soortgelijke regelingen zijn aangeboden. Helaas is deze regeling destijds niet aan alle erfpachters in Rotterdam geboden, wat heeft geleid tot een ongelijke behandeling. Dit is onrechtvaardig en vraagt om een herziening.
Stichting BOEG Rotterdam pleit voor een spijtoptantenregeling. Deze regeling zou erfpachters die in 2002 geen gebruik hebben gemaakt van het toenmalige aanbod alsnog de mogelijkheid moeten geven om hun erfpacht om niet te converteren. Op deze manier wordt de ongelijkheid tussen erfpachters in Rotterdam rechtgetrokken.

Wat is Erfpachtconversie en Waarom is het Belangrijk?

Erfpachtconversie houdt in dat een erfpachter de grond waarop zijn of haar woning staat, kan omzetten van erfpacht naar volle eigendom. Dit betekent dat u niet langer jaarlijks erfpachtcanon hoeft te betalen en volledige zeggenschap over de grond verkrijgt. Dit heeft belangrijke voordelen:
• Lagere woonlasten: Geen jaarlijkse canonbetalingen meer.
• Meer zekerheid: Geen zorgen over stijgende erfpachtkosten.
• Toename van de woningwaarde: Volle eigendom maakt uw woning aantrekkelijker voor kopers.
De praktijk laat echter zien dat erfpachtconversie vaak gepaard gaat met hoge kosten. Stichting BOEG Rotterdam streeft er daarom naar om erfpachters toegang te geven tot eerlijke en betaalbare conversieregelingen.

Ons Doel: De “Nesselande-deal” voor Iedereen

De zogenoemde Nesselande-deal uit 2002 is een lichtend voorbeeld van hoe erfpachtconversie eerlijk en rechtvaardig kan worden geregeld. Wij vinden dat deze deal een standaard moet worden voor alle erfpachters in Rotterdam. Ons doel is om:
1. Eerlijkheid te bevorderen: Alle erfpachters moeten gelijk worden behandeld.
2. Betaalbaarheid te garanderen: Conversies om niet of tegen minimale kosten mogelijk maken.
3. Transparantie te eisen: Duidelijke en voorspelbare voorwaarden scheppen.
De gemeente Rotterdam heeft in het verleden laten zien dat zij in staat is om dergelijke regelingen aan te bieden. Het is tijd om deze lijn door te trekken en alle erfpachters te ondersteunen.

Hoe Stichting BOEG Rotterdam U Helpt

Wij staan erfpachters in Rotterdam bij met:
• Collectieve belangenbehartiging: Samen met andere erfpachters vormen we een sterke stem richting de gemeente.
• Informatievoorziening: Via onze website, nieuwsbrieven en bijeenkomsten houden we u op de hoogte van de laatste ontwikkelingen.
Onze inzet is erop gericht om ervoor te zorgen dat u niet alleen gehoord wordt, maar ook daadwerkelijk geholpen wordt. Samen staan we sterker.

Wat Kunt U Doen?

Als erfpachter kunt u bijdragen aan een eerlijker erfpachtbeleid door:
1. Lid te worden van Stichting BOEG Rotterdam: Samen maken we een verschil.
2. Uw verhaal te delen: Hoe heeft erfpacht u beïnvloed? Uw ervaringen zijn waardevol.
3. Onze petitie te ondertekenen: Pleit samen met ons voor een spijtoptantenregeling.
4. Deel te nemen aan onze bijeenkomsten: Blijf op de hoogte en ontmoet andere erfpachters.

Samen Vooruit

Het is tijd voor een eerlijk, betaalbaar en voorspelbaar erfpachtbeleid in Rotterdam. Stichting BOEG Rotterdam nodigt u uit om samen met ons de strijd aan te gaan voor rechtvaardigheid en gelijke behandeling. Met uw steun kunnen we ervoor zorgen dat de gemeente Rotterdam verantwoordelijkheid neemt en erfpachters geeft waar ze recht op hebben.

Erfpacht Oplossing Gemeente Rotterdam

In Rotterdam staat nu op de politieke agenda nu de belangrijke vraag ”Wat is nu een goede oplossing voor de Ellenlang Durende Erfpacht Problematiek” ?

Moet er een reële prijs betaald worden voor de grond? Wat is dan een reële prijs voor de grond? Moet het in bezit blijven van de gemeente Rotterdam? Dienen de baten een structureel doel? Of zijn het incidentele baten? Of moet er gekeken worden naar de aanbiedingen die gedaan zijn, door de gemeente Rotterdam, naar aanleiding van het besluit om de Erfpacht af te schaffen. Of hebben alle Erfpachters het recht op de Nesselande Deal?

De start ligt in het feit dat de gemeente Rotterdam in de afgelopen maanden aanbiedingen heeft gedaan die woest aantrekkelijk werden geacht door de Wethouder, namens het College van Burgemeester en Wethouders van Rotterdam.

Dit woest aanbod werd anders geconcipieerd door de Erfpachters. De prijsstijgingen werden verklaard door middel van een nieuwe verbeterde rekenmethode van de afdeling Vastgoed. Een rekenmodel gebaseerd op het residueel grondprijsbeleid van de gemeente Rotterdam.

Onnavolgbaar voor alle anderen, maar neergezet als een onwankelbaar en broodnodige manier van een objectieve en onafhankelijke manier van het komen tot een grondprijs die alle andere grondprijsmethodieken overbodig maakt, “we doen het ook voor jou, de Erfpachter hoor” volgens de Afdeling Vastgoed, stelt de Wethouder.

Er zijn geen andere partijen toegelaten, door de gemeente Rotterdam, dan taxateurs die werken met en gewerkt hebben met dat residueel prijsbeleid. Daarmee worden alle andere taxateurs op oneigenlijke gronden uitgesloten. En daarmee wordt een gedwongen denkrichting gecreëerd en in stand gehouden. Tevens wordt daarmee een falsificatie mogelijkheid uitgesloten en worden andere, betere methoden op voorhand tegen gehouden en uitgesloten.
Dat is niet in het belang voor het tot stand komen van de beste oplossingsrichting, eerder het afschermen van het belang van de gemeente Rotterdam. Anders dan het behartigen van de belangen van de Erfpachters, die nu op geen enkele manier is gewaarborgd in dit proces. Dat is niet zorgvuldig en ook niet vertrouwenwekkend.

Dit is wel van belang om draagvlak te krijgen onder de erfpachters, voor de duidelijkheid en een goede informatiepositie van de Raadsleden en om een constructief overleg op te kunnen starten en succesvol af te kunnen ronden.

Indien dit alleen opgelost zou kunnen worden in een participatietraject, hoe goed bedoeld ook, dan zal dat voor de erfpachters, onder de huidige condities, nooit tot een bevredigende oplossing kunnen leiden.

De Inspraak in Rotterdam is alleen mogelijk via de commissies. Een wezenlijke Inspraak mogelijkheid in de besluitvormende vergadering van de gemeenteraad is op dit moment onmogelijk. Daarmee is een ultieme democratische interventie onthouden aan de erfpachters op een voor hen cruciaal beslismoment, zoals nu voor alle Rotterdammers.

Dat maakt de gang naar de rechter des te noodzakelijker, in een eenzijdig opgelegde wijze van het benaderen van een erfpachtdeal, dat niet alleen gaat om eigendom, maar ook om een groot financieel nadeel, rechtsnadeel, ongelijke behandeling van gelijke gevallen, een onrechtmatige overheidsdaad en dus een gang naar desnoods het Europese Hof, om de geschonden rechten te herstellen, de financiële benadeling te doen herstellen en dat dus bevestigd te hebben door middel van een rechtelijk vonnis.

In de jaren nul van het begin van dit millennium heeft Leefbaar Rotterdam in de verkiezingen ingezet op het afschaffen van Erfpacht. De verkiezingen van 2002 leverde een eclatante overwinning op voor Leefbaar Rotterdam onder Pim Fortuyn ( 1948 – 2002).

Dit omdat zij ageerden tegen de Regentenmentaliteit en het daaruit voortvloeiende beleid. Beleid dat in de jaren zeventig weer opgeld deed. En nieuwe lichting politici wilde verandering in de welvaartverdeling en nog meer controle over de grondpolitiek.

Voor bedrijventerreinen was dat niet geheel nieuw, maar wel voor de woningbouw. Eén van de tegenwerpingen was dat de erfpachtconstructie investeerders zou afschrikken en dat woningbouwcoöperaties op hogere kosten zouden worden gejaagd. En daarmee een aanzienlijk verlies aan inkomsten. Bij de afschaffing in 2002 werd juist gesteld, door de gemeente, dat met de eenmalige baten bij de verkoop een beter rendement kon worden behaald.

Uitgangspunt bij de invoering was, dat het toenmalige stadsbestuur, het ideële, maar volslagen krankzinnige idee had, om alle gronden in de stad te verwerven. Iedereen in Rotterdam zou erfpacht moeten gaan betalen.

De raadsvergadering waarin dit werd besproken heeft iets onwerkelijks, maar vond wel plaats en het besluit werd genomen. En de rest is geschiedenis.

Het gebrek aan historisch besef en gedegen kennis, maar vooral het ontbreken van een onafhankelijke benadering van het Collegebeleid en dat in de wetenschap dat het de burgers zijn die je kiezen, maakt dit tot een wonderlijke saga.

Indien je gelegaliseerd diefstal wil plegen, doe dat dan ook in alle openheid, maar indien je een betrouwbare en transparante overheid wilt zijn, keer dan op je schreden terug. Dit huidige beleid is niet transparant, niet betrouwbaar en vooral niet verdedigbaar.

Wat is afschaffen? Indien je de doodstraf afschaft per bijvoorbeeld 1 januari 2002, voer je daarna dan toch nog de doodstraf uit, voor hen die voor die datum ter dood zijn veroordeeld? En zo ja, hoe dan?

Indien je stelt dat je een boom in je tuin vergunningsvrij mag kappen vanaf 1 januari 2002, wat doe je dan met de afwijzingen van voor 1 januari 2002? Of voer je daarvoor een overgangsbeleid? En zo ja hoe dan?

Is het simpele feit dat de gemeente Rotterdam een probleem heeft, wanneer ondeugdelijk beleid maakt dat er bij herstel een gat in de begroting komt, voldoende reden om slecht beleid niet recht te zetten?

Kan de gemeente Rotterdam slecht beleid omzetten in zeer nadelige financiële gevolgen voor specifieke gezinnen, die dit nooit hadden kunnen bevroeden of zien aankomen? Dus het huishoudboekje plundert, simpelweg omdat zij denkt, dat dat kan? En hen in ontreddering achterlaat en stelt dat niet haar probleem is, omdat zij dat kan?

Kan de gemeente Rotterdam volhouden een juiste berekeningswijze toe te passen, om daarna allerlei uitzonderingsclausules in te zetten, om de extreme negatieve gevolgen te mitigeren? Zou het niet zo kunnen zijn, en waarschijnlijk is dat ook zo, dat de berekeningsmethode in het geheel niet correct is, maar gezien wordt als een legale manier om burgers, onnodig, geld uit hun zakken te kloppen. En hen in ontreddering achterlaat en stelt dat niet haar probleem is, omdat zij dat kan?

Kan de gemeente Rotterdam blijven volhouden dat de Nesselande deal niet aan alle erfpachters had moeten worden aangeboden? Kan de gemeente Rotterdam eenzijdig afwijken van haar rekenmethoden uit 2002, die na inflatiecorrectie, op een veel lager bedrag zou zijn uitgekomen dan de aanbiedingen die nu worden gedaan?

Mag de burger vertrouwen op het gewekte vertrouwen van ambtenaren, wethouders en raadsleden en zouden zij niet betrokken moeten worden bij gewijzigd beleid, middels inspraak en dergelijke, opdat er openheid en duidelijkheid is over de tot stand gekomen werkwijze?

Kan de gemeente Rotterdam verklaren waarom decennia na dato, er nog steeds Nesselande-deals zijn en worden afgesloten? Terecht, maar dan ook voor iedereen. Waarom wordt dat niet gedeeld met de raadsleden, met de pers en met het publiek?

Het instellen van een clubje met vooral mannen die blijkbaar het residueel grondprijsbeleid van de gemeente Rotterdam onderschrijven gaat het vertrouwen niet versterken of herstellen. Dat is alsof de slager zijn eigen vlees keurt. En dat moet niemand willen, ook de slager niet.

De basispremisse is fout, er is niet een stuk onbebouwde grond en die gaat er in de meeste gevallen ook niet komen. Tenzij zich er een ramp onttrekt. Maar dat betekent dat er niets residueels is te waarderen. Dat is de start van een foutief denkproces.

Het is ook nooit opgekomen bij de uitgifte in erfpacht, dat Coöperaties zouden gaan uitponden, wanneer je de raadsstukken uit de jaren zeventig leest, had het een bijna naïef karakter, vol van wensendromen en half uitgewerkte plannen, op basis van halfbakken ideeën. Een recipe for disaster. En dat hebben we nu dan ook.

Raadsleden dienen het algemeen belang, maar dat betekent niet het belang van het College, maar het algehele belang. Een mogelijke gat in de huidige en komende begroting, mag geen reden zijn, om niet het enige juiste te doen. De schade claims die hieruit voortvloeien mogen nooit een reden zijn om nu het enige juiste te doen. Wanneer dat wel het uitgangspunt is en de beoogde doelstelling, namelijk het redden van de gemeentelijke begroting dan dient proces onmiddellijk te stoppen. En dwingt u als gemeente Rotterdam ons in de richting van een gang naar de rechter.