Erfpachtconversie in Rotterdam – een update

Wat vier maanden geleden begon als een hoge mate van ongeloof, is inmiddels uitgegroeid tot een vereniging waarbij zich 250 erfpachters willen aansluiten en een stichting waarin de professionele marktpartijen vertegenwoordigd worden. Dit specifieke BLOG is een weergave van alle updates die de aangesloten erfpachters tot nog toe ontvangen hebben. De nieuwste updates voegen we bovenaan toe.

Update van 8-11-2024 – EEN LUISTEREND OOR

Even weer een korte tussentijdse update. Voorzichtig aan begin ik wat positiever te worden over de beweging die er gaande is. Maar we zijn er nog zeker niet en dus is de oprichting van de vereniging van groot belang. Morgen heb ik een laatste gesprek over de onderzoeksopzet van de erfpachtexpert en dan verwacht ik jullie komende week een voorstel voor een begroting te kunnen sturen en wat de kosten per uiteindelijke deelnemer zullen zijn.

Verder:
1. Gisteren had ik een bijzonder constructief gesprek met Diederik van Dommelen, raadslid voor de VVD. Tijdens ons gesprek heb ik hem laten zien wat een bizarre verschillen er bestaan tussen zittende en nieuwe erfpachters (de casus in Ommoord die ik vorige nieuwsbrief noemde), de verschillen in erfpachtvoorwaarden door de jaren heen en de bijzondere uitgangspunten bij taxaties zoals bij de Zuidhoek. Zijn letterlijke woorden waren; als ik dit tijdens de presentatie een aantal maanden geleden al had geweten, dan had ik toch een aantal andere vragen gesteld aan de ambtenaren. Eigenlijk zegt hij hiermee dat de raadsleden onvoldoende duidelijk was wat er speelde en dat ze de presentatie van de afdeling grondzaken te snel voor juist hebben aangenomen. Ik heb komende week weer contact met hem om te kijken hoe we de rest van de gemeenteraadsleden op hetzelfde kennisniveau kunnen krijgen.

2. Inmiddels is er een vergelijking gemaakt tussen de erfpachtsystemen van de 4 grote gemeenten. Opvallend is dat meerdere keren wordt aangehaald in dit rapport van Fakton Consultancy dat er in Amsterdam en Den Haag een korting (afslag) wordt gegeven in de projecten en dat zij uitgaan van de (lagere, want lopen achter) WOZ waarden. Rotterdam gaat uit van recentere (dus hogere) taxatiewaarden (op basis van ficties) én geeft geen korting. Dit is waar we de erfpachtspecialisten en advocaten voor moeten gaan inzetten.

3. Het AD/RD komt heel binnenkort weer met een artikel waarin Barbara de Jong op basis van een interview met Koen de Lange inzoomt op de gekozen taxatiemethode. Barbara is bezig met een hele serie artikelen die er allemaal op gericht zijn een duidelijk beeld van het speelveld te krijgen. Voor alle partijen. 

Ik krijg wel meer en meer het gevoel dat er serieus naar gekeken wordt in de politiek en ik ontvang signalen dat de wethouder zich zeer uitgebreid laat adviseren. De uitkomsten daarvan zijn nog onzeker en hopelijk niet afhankelijk van budgetten. Om te voorkomen dat we (jullie) straks met een kluitje in het riet gestuurd worden, is het belangrijk de druk erop te houden. Daarom kom ik snel met stappen voor de vereniging. Blijf in de tussentijd vooral nieuwe mensen naar mij doorverwijzen; samen staan we sterker en samen is het goedkoper ;-).

Update van 22-10-2024 – NIET DE AMBTENAREN MAAR DE POLITIEK IS AAN ZET

Even een korte tussentijdse update die niet echt een nieuwsbrief kan vullen… afgelopen week ben ik met een erfpachter mee geweest naar de gemeente voor aanvullende uitleg. Heel veel wijzer zijn we er in alle eerlijkheid niet van geworden. Tijdens een informeel gesprek met twee managers van de afdeling erfpacht, twee dagen later bij mij op kantoor, kwam het eigenlijk op hetzelfde neer. De ambtenarij staat achter de gekozen koers. De eerlijkheid gebied te zeggen dat zij ook officieel niet over het oplossen gaan, maar zelf vond ik de manier van omgang en communicatie ietwat onaangenaam. Zogenaamd goedbedoeld, maar je wel met lege handen naar huis sturen. En met de boodschap dat makelaars, taxateurs, notarissen en banken de markt (jullie dus) beter had moeten voorbereiden hierop. Het ligt vooral niet aan de gemeente, dat was duidelijk (voor hen). En dus zetten we veel meer in op de politiek. 

Er worden de komende tijd diverse afspraken met raadsleden gepland; als we hen maar voor de helft + 1 kunnen overtuigen dat het anders moet, dan gaat het anders. Voorbeelden te over van zaken die je van een overheid die de beginselen van behoorlijk bestuur moet naleven, niet zou verwachten.

Samen met een gepensioneerd notaris ben ik een casus helemaal aan het uitwerken over een tweetal woningen in de Varenbuurt in Ommoord. De een krijgt een voorstel voor 120.000 euro voor erfpachtconversie. De ander is recent verkocht en heeft conform de erfpachtvoorwaarden het recht om de volgende 49 jaar af te kopen voor 7.500 (plaatsgevonden sept 2024) euro. Over 5 jaar mag deze koper weer erfpachtconversie aanvragen waarbij de grondwaarde (die zal dan wel wat gestegen zijn) contant gemaakt wordt naar 2029 waarna deze koopsom wellicht in de buurt komt van de 20.000 euro. Dan kost erfpachtconversie voor een nieuwe bewoner dus mogelijk grofweg 27.500 euro en voor een zittende erfpachter die er graag wil blijven wonen… 120.000 euro. Iedereen die we het uitleggen snapt dat dit niet klopt, nu de politiek nog.

Verder overwegen we het principe te laten toetsen aan Europees recht, hierop kom ik terug. Dat is mogelijk een kortere weg dan de gemeente en de politiek te proberen te overtuigen.

Komende vrijdag heb ik een gesprek met een VvE Netwerk van bijna 200 Rotterdamse VvE’s die samen duizenden appartementen vertegenwoordigen. Daarvan zullen er nog diverse op erfpacht staan. Dat bleek wel na een recente vergadering van een complex in het centrum waarna zich de volgende dagen 6 nieuwe mensen meldden. Ook wordt in het decembernummer van VastgoedActueel aandacht besteed aan onze Rotterdamse uitdaging; hoe meer aandacht hiervoor, hoe beter.

En… ik wil vooral het AD niet vergeten; één van de verslaggevers duikt in ieder deelverhaal dat haar ter ore komt en zij vraagt met gerichte WOO verzoeken de overheid uit om de onderste steen boven te krijgen. De mensen die ons in dit inmiddels enorme project gevraagd en ongevraagd helpen zijn talloos.

ROTTERDAM, 8-10-2024 – NIEUWS UIT DEN HAAG

Komende weken staat er veel te gebeuren. We zijn inmiddels met 165 (voorlopige) aanmeldingen onze aanvankelijke doelstelling van 60 ver voorbij. En dat is nog los van twee VvE met gezamenlijk ruim 100 leden waar mogelijk ook nog aanmeldingen uit volgen. In diverse buurtapps wordt opgeroepen om ook aan te melden en zo kon ik er net nog 8 nieuwe aanmelden.

Nieuws uit Den Haag
Dinsdag 1 oktober was er in de gemeente Den Haag een inhoudelijk vooroverleg met gemeenteraadsleden en Koen de Lange (Directeur van het Nederlands instituut voor Erfpacht) naar aanleiding van een onderzoek van professor Van Gool over de gehanteerde waarderingssystematiek. Uit dit onderzoek is gebleken dat de residuele waardemethode, die ook de gemeente Rotterdam gebruikt voor het bepalen van de grondwaarde, de meest kwetsbare is (lees de meest onverwachte resultaten kan opleveren) bij bestaande bouw en dat deze methode, indien toch gebruikt, altijd getoetst moet worden aan minimaal één, maar liever nog een tweede extra methode.

De commissie Van Gool schrijft in het verslag: “Er is iets vreselijk misgegaan. De zorgen en onrust bij erfpachters waren en zijn terecht.”
Dit lijkt op het eerste gezicht hoopgevend, maar de uitkomst van de vergadering was niet direct dat de gemeente zich realiseerde dat er teveel geld gevraagd wordt, maar meer dat de manier om op die uitkomst te komen, niet wenselijk was. Als de gemeente vervolgens een andere methode bedenkt (zoals in Amsterdam met wijzigbare grondquotes per wijk/straat) om op dezelfde waarden uit te komen, dan schieten we er alsnog niks mee op. Deze methode wordt dan ook ten stelligste afgeraden door de deskundigen en zij adviseren de gemeente vereenvoudigde methoden te hanteren mét voorspelbare uitkomsten. De economische gevolgen van wonen op erfpacht moeten voor de consument te begrijpen zijn.

Rotterdam
Ook in Rotterdam betaal feitelijk driemaal voor je grond en om dat aandachtspunt, samen met de vele verhalen nu eens bij de juiste mensen in de gemeente onder de aandacht te brengen, gaan we vandaag inspreken bij een budgetbespreking van de gemeente Rotterdam en morgen gaan we in gesprek met gemeenteraadsleden. Zodra daarover iets te melden valt, kom ik weer in de lucht met een nieuwe update.

VERBETER
Naar aanleiding van de oproep in de vorige nieuwsbrief hebben zich inmiddels 3 aspirant bestuursleden aangemeld voor de vereniging. We hebben een aanvraag lopen bij een notaris om tegen gereduceerd tarief de vereniging op te richten en een bevriende boekhouder heeft toegezegd tegen 50% van het normale tarief bereid te zijn de boekhouding te voeren. Een extra bestuurslid is nog welkom!

Eerdere conversies
In de gemeente Den Haag is al sprake van het mogelijk bevriezen van nog openstaande voorstellen in afwachting van de verdere ontwikkelingen en er is zelfs al gesproken over het compenseren van eerdere afkoopsituaties. Of en wat dat voor gevolgen heeft voor eerdere conversies in Rotterdam is nog lang niet duidelijk, maar in Den Haag worden de consequenties al getrokken.
Dat het een probleem in de hele stad is, blijkt wel uit alle aanmeldingen. Nog niet van iedereen hebben we een adres ontvangen maar deze afbeelding geeft een aardig beeld van de spreiding.

Shout out voor de Nico de Rooystraat in Zevenkamp; met 8 inschrijvers ‘koploper’. Mocht je nog mensen spreken in je omgeving; vraag hen dan om aan te melden met gegevens op remkoschrijver@remax.nl.

Er is iets vreselijk misgegaan. De zorgen en onrust bij erfpachters waren en zijn terecht.

ROTTERDAM, 2-10-2024 – EEN ROERIGE MAAND

Het is een roerige maand geweest; na het interview in het AD met Nathalie Montfoort wilde het AD ook wel eens over Dossier Erfpacht praten. Dat interview en de aandacht in Hart van Nederland hebben er inmiddels voor gezorgd dat het aantal aanmeldingen is opgelopen tot 125. Eén van die 125 aanmeldingen is een vereniging van eigenaren met meer dan 60 leden waarvan het merendeel (in centrum) op erfpachtgrond woont. Als een deel daarvan daadwerkelijk besluit aan te sluiten én bij te dragen dan krijgen we echt een sterke stem. Een opvolgartikel in het AD staat voor deze week gepland, hopelijk leidt dat tot nog meer aanmeldingen!
Mocht je nog buren spreken die in hetzelfde ‘schuitje’ zitten… vraag hen om zich ook bij ons te melden!

Alle media-aandacht heeft geleid tot wat voorzichtige toenadering vanuit de gemeente en de politiek, maar de eerste gesprekken moeten nog plaatsvinden. Maar dat er iets aan het gebeuren is, moge duidelijk zijn. Van alle kanten krijgen we steunbetuigingen; van vergelijkbare initiatieven uit andere steden, van taxateurs en ook een gepensioneerd notaris biedt zich aan om zijn visie te delen.

Het merendeel van de aanmelders zijn mensen die zich zorgen maken over wat hen in de toekomst te wachten staat. Maar we hebben inmiddels ook 18 voorstellen uit 2024 liggen waarbij de bedragen variëren van 62.023 euro tot 140.634. En ze komen uit Ommoord, Oosterflank, Beverwaard, Oud-Charlois, Hoek van Holland en Hoogvliet. Dus dit is een probleem dat door de hele stad woekert.

We hebben inmiddels van 9 van die 18 dossiers alle gevraagde informatie ontvangen en een tiende is onderweg. Hiervan zullen we bij het kadaster eigendomsinformatie downloaden en de bijbehorende erfpachtvoorwaarden hebben we zojuist van een welwillende collega ontvangen. Dan zijn de dossiers klaar voor overdracht aan de advocaten.

Daarmee komen we dus bij punt 5 aan zoals genoemd in de 1e nieuwsbrief en moeten er bepaalde afspraken geconcretiseerd worden. We zijn dan ook op zoek naar een drietal mensen die zitting zouden willen nemen in het bestuur van de op te richten VEReniging Bezorgde Erfpachters TE Rotterdam (VERBETER). Meld je alsjeblieft aan als je hierin een rol zou willen spelen! Dit kan met een reactie op de email. Wil je het er eerst nog even over hebben? Bel dan op 06-20115278.

Wat staat er op korte termijn op de planning:
– Artikel AD
– 2e meeting met beide advocaten (donderdag 3 oktober)
– Vereniging oprichten
– Voorstel samenwerking (offerte advocaten & erfpachtdeskundigen) concretiseren

Update stappenplan:
N.a.v. de eerste meeting is een aantal stappen bepaald:
1. Meer belanghebbenden aan boord krijgen (minimaal 60).
2. Meer voorbeelden vinden van woningen waar erfpachtconversie om niet is geleverd (zoals in Nesselande).
3. Overzicht creëren in de diverse situaties.
4. Minimaal 5 concrete recente voorstellen (2024) verzamelen met onderliggende stukken (eigendomsbewijzen, uitgifte erfpacht en erfpachtvoorwaarden alsmede de berekeningen in de aanvullende uitleg van de gemeente)

Deze 4 stappen voeren wij kosteloos uit. Pas zodra de advocaten en deskundigen daadwerkelijk aan de slag gaan, is er sprake van kosten.

5. Zodra we voldoende belanghebbenden hebben verzameld, zullen we overgaan tot een concretisering van een voorstel tot samenwerking. Op dat moment zal er behoefte zijn aan het oprichten van een vereniging. Het is niet onze intentie daar een actieve rol in te hebben omdat wij geen daadwerkelijk belanghebbende zijn. We zijn dus op zoek naar geïnteresseerden die een actieve rol daarin zouden willen aangaan. Wij zijn wel bereid te blijven ondersteunen!
6. Uitwerken controleberekeningen door deskundigen en advocaten.
7. De advocaten dienen een WOO-verzoek in om alle stukken m.b.t. het erfpachtbeleid van de gemeente Rotterdam in beeld te krijgen.
8. Uiterlijk december 2024/januari 2025 stellen de advocaten dan namens de verenigde erfpachters een brief op richting de gemeente met het doel verkrijging van de eigendom tegen vergelijkbare redelijke voorwaarden.

Update 9-9-2024 – EEN EERSTE AANZET

Afgelopen vrijdag is er een afspraak geweest tussen Chantalle van Goethem, vastgoedadvocate bij Lawyers Alliance, Mark van Weeren, erfpachtadvocaat bij Blenheim en ondergetekende. Het doel van deze meeting was het bepalen van een gemeenschappelijke richting en de haalbaarheid te bespreken.
Er zijn circa 30.000 erfpachthouders in Rotterdam, een actie als massaclaim is kostbaar, kent diverse voorwaarden en is zeer uitgebreid: dit heeft niet de voorkeur. Doel is om zo mogelijk te komen tot een behoorlijke redelijke minnelijke regeling.

Van een deskundige waarmee Mark en Chantalle hebben samengewerkt is de beschikking gekregen over een kritisch rapport van de VEH uit 2003 over het erfpachtsysteem met een analyse die nu nog steeds geldt. Ook is onderdeel onderzoek door deskundigen naar circa 5 adressen in combinatie met de waardeontwikkeling en aanbieding. Deze deskundige is inmiddels benaderd om te polsen of hij wil meewerken aan vervolgstappen en dat is hij. We proberen de komende weken nog een gespecialiseerde Rotterdamse taxateur aan boord te krijgen.

* Een reeds afgesloten rechtsbijstandsverzekering zal kosten van bijstand per erfpachter kunnen vergoeden maar pas ingeval van een procedure, tot dat moment schrijven de eigen juristen;
* BELANGRIJK: ontvangers van een (recent) voorstel moeten verlenging van de beslistermijn en de geldigheid van het voorstel aanvragen, wegens eigen onderzoek, om een verhoging in een nieuw voorstel te voorkomen; hiervoor stellen de advocaten kosteloos een kort concept op wat na ontvangst doorgezonden wordt aan alle belanghebbenden.
Verzoek 1: Belangrijk is om te realiseren dat met hoe meer belanghebbenden we zijn, hoe sterker het collectief is én hoe lager de kosten per deelnemer. Dus mocht je nog buren spreken tegen het knippen van de heg; vraag hen hoe zij erin staan en maak ze deelgenoot!
Verzoek 2: Als je een recent (2024) voorstel ontvangen hebt en het betreft een grondgebonden woning (geen appartement) dan zouden we graag de uitgebreide berekening én de herbouwwaarde uit de opstalverzekering in een email ontvangen.