De koopovereenkomst, wie mag of moet ondertekenen?

Do's & Don'ts

De koopovereenkomst; wie mag/moet er tekenen?

Bij de verkoop van onroerend goed is het van belang dat de juiste partijen de koopovereenkomst ondertekenen om de rechtsgeldigheid te waarborgen en te voorkomen dat de overeenkomst vernietigbaar is of één der partijen onterecht aangesproken zou kunnen worden door de wederpartij.
We onderscheiden verschillende startpunten; hierbij zijn de situaties voor gehuwd en geregistreerd partners identiek.

Wil je niet de hele tekst lezen; ga dan gelijk naar onze cheatsheet!

Gehuwd/Geregistreerd partners

Verkopers zijn gehuwd, al dan niet voor 1 januari 2018 (toen zijn de nieuwe regels met betrekking tot de beperkte gemeenschap van goederen ingegaan). In sommige gevallen geeft het kadaster slechts 1 eigenaar weer terwijl de feitelijke en juridische situatie anders kan zijn. In het verleden werden in geval van een huwelijk in gemeenschap van goederen alleen de mannelijke eigenaren in het kadaster geregistreerd; de echtgenote stond wel in de akte genoemd.

In gemeenschap van goederen

1. Er staat maar één eigenaar in het kadaster
Dit kan zijn omdat het een oudere inschrijving is in het kadaster, of omdat ten tijde van de aankoop de verkopers nog niet gehuwd waren en niet samen gekocht hebben.

a. Indien het huwelijk stamt van vóór 1-1-2018 geldt de algehele gemeenschap van goederen. beide eigenaren dienen als verkoper opgenomen te worden met alle personalia en beide dienen te ondertekenen.

b. Indien het huwelijk is aangegaan op of na 1-1-2018 geldt de beperkte gemeenschap van goederen. Ga na of de woning buiten de gemeenschap valt. Indien dat het geval is, tekent de partner van de eigenaar alleen mee voor toestemming (dus niet als verkoper) mits de woning ook de echtelijke woning betreft.

2. Beide echtelieden staan als eigenaar in het kadaster
Het maakt in dit geval niet uit hoe de eigendomsverhouding is; beide eigenaren dienen als verkoper opgenomen te worden met alle personalia en beide dienen te ondertekenen.

Onder huwelijkse voorwaarden

1. Er staat maar één eigenaar in het kadaster
Onderzoek in dit geval of de woning buiten de goederengemeenschap valt. Indien dat het geval is, tekent de partner van de eigenaar alleen mee voor toestemming (dus niet als verkoper) mits de woning ook de echtelijke woning betreft. Is het niet de echtelijke woning, dan is de toestemming niet noodzakelijk.

2. Beide echtelieden staan als eigenaar in het kadaster
Het maakt in dit geval niet uit hoe de eigendomsverhouding is; beide eigenaren dienen als verkoper opgenomen te worden met alle personalia en beide dienen te ondertekenen.

Meer uitleg gewenst? We beantwoorden je vragen graag!



    Ongehuwd samenwonend met samenlevingscontract

    Een samenlevingscontract biedt veel vrijheid voor de invulling ervan. Standaard modellen voorzien in geval van een situatie met één eigenaar in een vast te stellen vergoeding voor het woongenot. Maar feitelijk zouden partijen dus ‘eigen’ afspraken opgesteld kunnen hebben. Vraag dit altijd na.
    1. Partners zijn samen eigenaar
    Beide eigenaren dienen als verkoper opgenomen te worden met alle personalia en beide dienen te ondertekenen.

    2. Eén partner is eigenaar
    Alleen de eigenaar wordt als verkoper opgenomen; de partner hoeft geen toestemming te verlenen.

    Ongehuwd samenwonend zonder samenlevingscontract

    Als er helemaal niets is vastgelegd tussen de bewoners onderling, dan gaan we uit van het eigendomsbewijs. Wie daar als eigenaar is opgenomen, is dus ook (mede-)eigenaar.
    1. Partners zijn samen eigenaar
    Beide eigenaren dienen als verkoper opgenomen te worden met alle personalia en beide dienen te ondertekenen.

    2. Eén partner is eigenaar
    Alleen de eigenaar wordt als verkoper opgenomen; de partner hoeft geen toestemming te verlenen.

    In scheiding

    In scheiding is juridisch nog identiek aan de situatie ervoor, dus gehuwd/geregistreerd partner met de bijbehorende huwelijksgoederengemeenschap. Dit geldt tot het moment dat de echtscheiding daadwerkelijk is uitgesproken en het echtscheidingsconvenant definitief geworden is.

    Gescheiden

    Hier wordt de situatie al wat complexer. Goed doorvragen is van belang. Er zijn verschillende scenario’s mogelijk. Verkoper zou bijvoorbeeld in het verleden in gemeenschap van goederen getrouwd kunnen zijn waarna de woning onverdeeld is gebleven. Als verkoper dan een nieuwe partner heeft dan zou de ex-echtgenoot nog moeten tekenen als verkoper en de nieuwe echtgenoot/partner wellicht mee moeten tekenen voor akkoord (i.v.m. echtelijke woning). Ook als de ex-echtgenoten onder huwelijkse voorwaarden getrouwd waren en de woning was de echtelijke woning, dan moet de ex-echtgenoot toestemming verlenen voor verkoop.

    Waar moet je op letten bij het verkopen van een huis?

    Wij helpen je graag als je verkoopmakelaar in en om Rotterdam!

    Nalatenschap

    Ingeval van een nalatenschap zijn er ook verschillende situaties mogelijk;
    1. Er is geen testament
    In dit geval is het van belang de verklaring van erfrecht (notariële akte) af te wachten. Hierin heeft de notaris de erfgenamen opgenomen en eventueel een volmacht opgenomen voor één of meerdere erfgenamen om namens de anderen te mogen verkopen. In dit geval worden alleen de gevolmachtigden opgenomen als verkopers en wordt de verklaring van erfrecht ter onderbouwing aangehecht aan de koopovereenkomst. Is er geen executeur aangewezen, dan dienen alle erfgenamen mee te tekenen voor de verkoop.

    2. Er is wel een testament
    In het testament zou al dan niet een executeur met verschillende bevoegdheden opgenomen kunnen zijn. Indien de executeur zelfstandig gevolmachtigde is om te beschikken over de executie van alle vermogensbestanddelen, dan wordt alleen de executeur opgenomen als verkoper. Is er geen zelfstandige volmacht, dan is de toestemming van (een deel van) de erfgenamen noodzakelijk. Is er geen executeur aangewezen, dan dienen alle erfgenamen mee te tekenen voor de verkoop.

    Let op!

    1. Let er goed op dat je iemand alleen als verkoper laat tekenen indien de betreffende persoon ook daadwerkelijk eigenaar/verkoper is. Door een belanghebbende (bijvoorbeeld in verband met de echtelijke woning) als verkoper te laten tekenen, komt er mogelijk hoofdelijke aansprakelijkheid om de hoek kijken wanneer er na de levering (terechte) discussie ontstaat over verborgen gebreken.

    2. Ingeval van een nalatenschap wordt standaard een niet-bewoningsclausule opgenomen om de gevolmachtigde en/of de erfgenamen te beschermen tegen aanspraken van kopers. Zij konden immers kopers niet op dezelfde volledige manier informeren over de staat van de woning als een eigenaar/bewoner dat had gekund. Het is van belang dat de hoedanigheid van de verkoper juist vermeld wordt, dus is iemand gevolmachtigde of executeur dan is het van belang dat de overeenkomst duidelijk weergeeft dat verkoper tekent in zijn hoedanigheid van executeur of gevolmachtigde. Overigens wordt geadviseerd altijd de verklaring van erfrecht af te wachten en niet uitsluitend af te gaan op een testament.


    Vind je het tof dat we al deze informatie met je delen?
    Deel je ervaring met ons alsjeblieft op Google!
    Rank ons

    Wie moet de koopovereenkomst ondertekenen