Echtscheiding en koopwoning

Wat je moet weten als je gaat scheiden

English version: click here!

Echtscheiding en koopwoning

De beslissing om te scheiden en je gezinswoning te verkopen is in de meeste gevallen emotioneel zwaar en moeilijk. Je (t)huis vertegenwoordigt niet alleen de grootste investering waar jij en je partner aan hebben gewerkt, het is ook de plaats van soms wel tientallen kerstdiners, verjaardagsfeestjes, kinderslaapfeestjes en nog veel meer mooie herinneringen.

Hoewel het moeilijk is, is het verkopen van je gezinswoning tijdens een scheiding misschien wel de ‘makkelijkste’ manier om een nieuwe start te maken. Het is daarom altijd goed om je bewust te zijn van je mogelijkheden en de problematiek rondom de verkoop van je woning tijdens een scheiding te analyseren.

Stel om te beginnen vast wie de eigenaar is. Meestal is de koper de volledige eigenaar, maar bij een geregistreerd partnerschap of huwelijk kan dit anders zijn.

Huwelijkse voorwaarden of partnerschap

Controleer of je huwelijkse voorwaarden hebt ondertekend. Hierin staat wie de eigenaar is van de woning en wie er na de scheiding in mag blijven wonen. Is een van jullie de eigenaar? Dan zal de andere partner de woning moeten verlaten. Je kunt ook iets anders met je ex-partner afspreken in het echtscheidingsconvenant. Bijvoorbeeld dat de ander tijdelijk mag blijven wonen om voor de kinderen te zorgen. Als jullie beiden eigenaar van de woning zijn dan kunnen jullie de woning verdelen of verkopen.

Gemeenschap van goederen

Ben je getrouwd of geregistreerd partners in gemeenschap van goederen en heb je geen huwelijkse voorwaarden? Dan ben je beiden eigenaar van de helft van de goederen. Dan zijn jullie beiden verantwoordelijk voor de hypotheeklasten.

Meerdere scenario’s zijn mogelijk:

Uitkoop

Als je in gemeenschap van goederen getrouwd bent, moet de waarde van de woning worden verdeeld. Het is mogelijk dat een van de echtgenoten daar blijft wonen, in het geval dat één van de twee de (verhoogde) hypotheek alleen kan betalen. De vertrekkende partner heeft dan recht op de helft van het eigen vermogen (de overwaarde), dat wil zeggen als de taxatiewaarde hoger is dan de huidige hypotheek. Soms kan deze overwaarde ook gebruikt worden om de alimentatieverplichting af te kopen.
Bij een onderwaarde moet de vertrekkende partner de helft van het bedrag betalen aan de persoon die daar blijft wonen. Voor een taxatie kun je altijd contact opnemen met een van onze makelaars om een taxatieafspraak in te plannen.
Wel is het belangrijk om eerst te overleggen hypotheekverstrekker, deze kan het al dan niet eens zijn of een van jullie de hypotheek kan overnemen. Voor dit ‘hoofdelijk ontslag’ dient het inkomen van de achterblijver voldoende te zijn om de hypotheek (mogelijk dus verhoogd met de helft van de overwaarde) te dragen.

Akte van verdeling

Als een van de partners in de woning blijft wonen, moet er een akte van verdeling worden opgemaakt. Deze akte zorgt ervoor dat de persoon die momenteel in de woning woont ook verantwoordelijk is voor de hypotheek en dat er geen overdrachtsbelasting hoeft te worden betaald. Er wordt vervolgens hoofdelijk ontslag aangevraagd uit de hypotheek voor de vertrekkende ex-partner.

Het huis verkopen

Als je de hypotheek niet op je naam kunt krijgen en er is niet genoeg geld om de andere partner uit te kopen, dan kun je ook besluiten de woning te verkopen. Een makelaar moet eerst het huis komen waarderen, vaststellen voor hoeveel het op de markt moet, het te koop aanbieden en tenslotte de beste deal uit de markt halen. De uiteindelijke winst wordt door de notaris tussen jullie verdeeld. Als er sprake is van een verkoop met restschuld en je hebt een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, dan kan het zijn dat de NHG de restschuld overneemt. Voor dit scenario moet je aan bepaalde voorwaarden voldoen. Bespreek dit eerst met je hypotheekverstrekker. Heb je geen hypotheek bij NHG dan moeten de kosten onderling worden verdeeld.

Verlaat het huis onverdeeld

In sommige gevallen besluiten echtgenoten ook om de hypotheek te laten zoals deze is en door te betalen terwijl een van de partners in het huis blijft wonen. Dit kan gebeuren wanneer er sprake is van onderwaarde of wanneer het erg moeilijk is om een andere woning te vinden in een oververhitte markt, zoals de huidige. Het onverdeeld achterlaten van de woning is veelal een tijdelijke oplossing.

De verkoop van een huis forceren

Bij meer vervelende echtscheidingen kan een van de partners gewoon besluiten in de woning te blijven wonen. Dit kan gebeuren als het huis onverdeeld wordt achtergelaten. In dat geval kan de andere partner de hulp van een advocaat inroepen en de verkoop van de woning voor de rechter afdwingen. Geen vriendelijke echtscheidingssituatie, maar lost het probleem sneller op dan wachten tot de ex het huis verlaat.

Scheiden doet lijden

Scheiden doet lijden is een onaardig maar pijnlijk waar gezegde. Je zult er, in elk geval in financiële zin, altijd minder goed voor staan ná de scheiding dan dat je het samen had toen alles nog koek en ei was. En houd in gedachten dat vooral derden floreren als je elkaar tot het bittere eind bestrijdt. Iedere adviseur die op uurbasis betaald wordt is een aanslag op je vermogen na afronding van de scheiding. Een makelaar is geen advocaat of scheidingsplanner, en ook zeker geen relatietherapeut of psycholoog… maar we kunnen je wel de keerzijde van de medaille laten zien en je stapsgewijs door dit lastige traject loodsen waarbij we de belangen van beide exen gelijkwaardig zullen behandelen. Wil je weten hoe het er voor jou in de praktijk uit zal zien? Vraag dan om een vrijblijvend adviesgesprek, zonder dat de meter loopt!

Wil je dat we je bellen?
Zelf bellen mag ook op 010-4535920!




    ENGLISH

    Divorce

    The decision to get a divorce and sell your family home can be emotionally draining and difficult. Your family home does not only represent the largest investment you and your spouse worked on, it is also the place of dozen Christmas dinners, birthday parties, kids’ sleepover and many more beautiful memories.
    Although difficult, selling your family house during a divorce might be the ‘easiest’ way to a fresh start. Whatever situation you find yourself in, it is always good to be aware of your possibilities and analyze the issues surrounding selling your home during a divorce.

    First of all, establish who is the owner. Usually the buyer is the full owner, but in a case of a registered partnership or marriage this can be different.

    Prenuptial agreement or partnership

    First check whether you have signed a prenuptial agreement. This will establish who owns the property and who is allowed to stay in it after the divorce.

    Community of goods

    If you have a marriage or registered partnership in community of property and have no prenuptial agreement then you both own half of the property. In this case you both need to pay the mortgage.
    Several scenarios are possible:

    Buy-out your partner

    If you are married in a community of property, the value of the house must be divided. It is possible that one of the spouses continues to live there, in the case that they can afford to pay the mortgage alone. The departing partner is still entitled to half of the equity, which is when the appraisal value is higher than the current mortgage. In the case there is a negative equity, the departing partner must pay half of the amount to the person who continues to live there. For an appraisal you can always contact one of our agents to schedule an appraisal meeting.
    It is however important to first check with your mortgage lender, which may agree or not whether one of you can take over the mortgage.

    Selling the home

    In the case you cannot get the mortgage on your name and there is not enough money to buy the other partner out, you can also decide to sell the house. A real estate agent must first come and evaluate the house, establish for how much it must go into the market, put it up for sale and then lastly divide the final profit between you. If there is a sale with negative equity and you have a mortgage with National Mortgage Guarantee, it can be that this party takes over the residual debt. For this scenario you must meet certain conditions – discuss it first with your mortgage lender.
    However, if you do not have a mortgage with NMG then the costs must be divided.

    Leave the house undivided

    In some cases spouses also decided to leave the mortgage as it is and continue to pay it while one of the partners continues to live in the house. This can happen when there is undervalue or when it is very difficult to find another home in an overheated market, like the current one. Leaving the house undivided also should be a temporary solution and must be take care of quickly.

    Force the sale of a home

    In more unpleasant divorces one of the partners can just decide to keep living in the house. This can happen if the house is left undivided. In this case the other partner can request the services of a lawyer and enforce the sale of the house in court. Not a friendly divorce situation but will solve your problem quicker than waiting for your ex to leave the house.

    Deed of division

    If one of the partners continues to live in the house, a deed of division must be issued. The deed of division ensures that the person currently living in the house is also responsible for the mortgage, and not transfer tax has to be paid. We can advise an excellent civil law notary from our own network – contact us now.

    There is a saying in Dutch which is painfully true, that is ‘Divorce makes suffering’. You will almost always, at least from a financial point of view, be feeling worse after a divorce than when you were together and everything was still fine. And keep in mind that third parties usually thrive when you fight each other to the bitter end. Meaning, every advisor who is paid on an hourly basis will be a weight on your financial assets after the divorce. A real estate agent is not a lawyer or divorce planner, and certainly not a relationship therapist or psychologist. We are however able to show you the other side of the coin and guide you step by step through this difficult process, whereby we will treat the interests of both exes equally. Would you like to know what it will look like for you in practice? Ask for a free consultation without obligation…and without the clock running…