Wat is een verborgen gebrek?
Is de verkoper aansprakelijk voor verborgen gebreken?
Wat is een verborgen gebrek?
En wie is er verantwoordelijk voor de kosten?
In dit BLOG besteden we aandacht aan verborgen gebreken, verantwoordelijkheden van de partijen die betrokken zijn en clausules die bedoeld zijn om verkopers te beschermen.
Verborgen gebreken zijn nooit leuk, laten we dat voorop stellen. Als je net vol trots de sleutels van je nieuwe huis of appartement in bezit hebt gekregen dan leef je even op een roze wolk. Als dan bij een wolkbreuk het water ineens aan de binnenkant van de ramen loopt of bij het verbouwen kom je een flink verrotte balk tegen, dan is dat een bijzonder vervelende verrassing. Soms zijn het kleine gebreken, die gemakkelijk en zonder al te veel kosten op te lossen zijn, maar soms is het ingrijpender, zoals een defecte CV. Dat kan aanzienlijke kosten met zich meebrengen.
Dat een verkoper altijd aansprakelijk zou zijn voor verborgen gebreken is een misvatting. Je koopt als koper van een bestaande woning geen nieuwbouwwoning met garantie. Het wordt je opgeleverd in de staat waarin het was toen je kwam bezichtigen. En wanneer je iets tweedehands koopt, mag je niet verwachten dat het exact dezelfde eigenschappen heeft als toen het nieuw was. Dat neemt niet weg dat je als koper terecht verwacht dat het de eigenschappen moet hebben die nodig zijn voor normaal gebruik. Hierover later meer!
Hoe dan verder?
Er is toch een verborgen gebrek, wat nu?
Een aantal voorbeelden
Stel dat de verkoper naar eer en geweten alle vragen beantwoord heeft en jij hebt als koper je best gedaan om aan je onderzoeksplicht te voldoen en er is toch ineens een probleem. Je wilde wel een bouwkundige keuring laten uitvoeren, maar hebt deze onder druk van diverse andere biedingen laten varen tijdens de aankoop en nu blijkt tijdens een klusje onder de vloer ineens dat er houtworm in drie balken onder de vloer van de woonkamer zit. Nu zijn er twee vragen van belang;
1. Heeft verkoper het geweten of had verkoper het kunnen weten?
2. Staat het normaal gebruik als woning in de weg?
Op de hoogte blijven van onze nieuwste blogs? |
Volg dan onze socials: |
Verkoper is nog nooit onder de vloer geweest in de 3 jaar dat hij er woonde, dus zegt hij mogelijk terecht dat hij het niet wist. Hierin zit nog wel een nuance; als verkoper ten tijde van de eigen aankoop een keuring heeft laten uitvoeren waarbij een lichte aantasting door houtworm is geconstateerd en hierna een behandeling is uitgevoerd, had hij dat in ieder geval moeten melden in de informatielijst. Dan kan koper hier de noodzaak van aanvullend onderzoek op afstemmen. Afhankelijk van de ernst van de houtwormaantasting kan al dan niet aannemelijk gemaakt worden dat verkoper hiervan had kunnen weten. Merk je niets aan de vloer, dan had verkoper er niet van hoeven weten. Maar buigen de balken van de vloer flink door en merk je dat de vloer zelfs veert als je eroverheen loopt, dan had hij daar mogelijk zelf al onderzoek naar moeten doen. De andere kant hiervan is natuurlijk de vraag of koper het dan ook niet had kunnen opmerken.
Als je niet kunt aantonen dat verkoper het wist of had moeten weten, dan is het nog de vraag of het gebrek normaal gebruik in de weg staat. Ook dat is weer afhankelijk van de ernst van het gebrek. Trap je op verschillende plekken door de vloer nadat je het laminaat van de vorige eigenaar verwijderd hebt en blijkt het gevaarlijk te zijn, dan heb je een duidelijkere casus dan wanneer er voor 400 euro een behandeling moet worden uitgevoerd en het dan weer onder controle is. In dat laatste geval komen de kosten zeer waarschijnlijk voor rekening van koper.
Vind je het tof dat we al deze informatie met je delen?
Deel je ervaring met ons alsjeblieft op Google!
Rank ons
Hoe beschermen verkopers zichzelf?
Verkopers willen liever niet dat zij na de oplevering nog aansprakelijk gehouden kunnen worden voor gebreken. En aangezien de verkopend makelaars voor hen werken, zullen zij de benodigde juridische teksten opnemen in de koopovereenkomst. Deze extra artikelen vallen op in de overeenkomst omdat ze dikgedrukt zijn.
Ouderdomsclausule
De ouderdomsclausule sluit eigenlijk alle gebreken uit. Waar je als koper ook tegenaan loopt; het is jouw probleem. Verkopers zullen graag naar dit artikel verwijzen, maar de wet heeft er ook nog iets over te zeggen. Als je als verkoper bepaalde zaken wist die een koper bij normaal onderzoek niet had kunnen uitvinden (een slechte renovatie bijvoorbeeld) of die normaal gebruik in de weg staan, dan zal het gebruik van een ouderdomsclausule niet de oplossing geven. We komen zelfs koopovereenkomsten tegen met ouderdomsclausules voor woningen van 14 jaar oud. Dan schiet het gebruik z’n doel hard voorbij.
Niet-bewoningsclausule
Heeft de verkoper de woning zelf nooit bewoond, bijvoorbeeld in het geval van een nalatenschap of faillissement, dan heeft zo’n verkoper niet de kennis van het verkochte die nodig is om een koper goed op de hoogte te stellen. Ook hier is het normaal gebruik nog steeds van belang, maar de mogelijkheden voor een koper om verkoper aansprakelijk te stellen voor verborgen gebreken, zijn fors beperkt.
Jezelf als koper beschermen?
Kom je zulke clausules tegen in een koopovereenkomst of wordt in de advertentie op Funda al melding gemaakt dat deze clausules opgenomen zullen worden, wees dan extra alert op je onderzoeksplicht.
Wil je de risico’s van een miskoop beperken? Neem dan een RE/MAX aankoopmakelaar mee… we helpen je graag!
TIP: We raden altijd aan een rechtsbijstandsverzekering af te sluiten (ruim van te voren) die ook dekking geeft op aan je woning gerelateerde zaken. Zo ben je altijd verzekerd van hulp als het tegenzit.
Luister je liever naar een podcast? We vertellen je alles over verborgen gebreken in onze RE/MAX Real Estate Talk podcast!