Wat is een verborgen gebrek?

Is de verkoper aansprakelijk voor verborgen gebreken?

Wat is een verborgen gebrek?

En wie is er verantwoordelijk voor de kosten?

In dit BLOG besteden we aandacht aan verborgen gebreken, verantwoordelijkheden van de partijen die betrokken zijn en clausules die bedoeld zijn om verkopers te beschermen.

Verborgen gebreken zijn nooit leuk, laten we dat voorop stellen. Als je net vol trots de sleutels van je nieuwe huis of appartement in bezit hebt gekregen dan leef je even op een roze wolk. Als dan bij een wolkbreuk het water ineens aan de binnenkant van de ramen loopt of bij het verbouwen kom je een flink verrotte balk tegen, dan is dat een bijzonder vervelende verrassing. Soms zijn het kleine gebreken, die gemakkelijk en zonder al te veel kosten op te lossen zijn, maar soms is het ingrijpender, zoals een defecte CV. Dat kan aanzienlijke kosten met zich meebrengen.

Dat een verkoper altijd aansprakelijk zou zijn voor verborgen gebreken is een misvatting. Je koopt als koper van een bestaande woning geen nieuwbouwwoning met garantie. Het wordt je opgeleverd in de staat waarin het was toen je kwam bezichtigen. En wanneer je iets tweedehands koopt, mag je niet verwachten dat het exact dezelfde eigenschappen heeft als toen het nieuw was. Dat neemt niet weg dat je als koper terecht verwacht dat het de eigenschappen moet hebben die nodig zijn voor normaal gebruik. Hierover later meer!

Hoe dan verder?

Over verantwoordelijkheden

Zowel verkopers als kopers hebben verantwoordelijkheden bij de koop/verkoop van een woning. Zo heeft de verkoper een mededelingsplicht en koper heeft een onderzoeksplicht. Die leggen we hieronder verder uit.

Een verkoper heeft de plicht mee te delen wat hij of zij weet over gebreken aan de woning. Hiervoor is de informatielijst ofwel de vragenlijst deel B bedoeld. Wat een verkoper weet en een koper zou moeten weten, moet hierop ingevuld zijn. Zaken die een koper overduidelijk kan zien, zoals bijvoorbeeld een beschadigde deur of een roestige radiator, hoeven niet op de lijst opgenomen te worden. Maar weet je als verkoper dat bij extreme regenval de kelder vol water loopt, dan is dat iets dat je aan de koper moet mededelen.

Weet je als verkoper dat bepaalde zaken niet zijn zoals een koper mag verwachten en meld je ze desondanks niet, dan heeft de koper een gerede kans op herstel voor rekening van verkoper. Wat een verkoper niet weet, kan hij of zij ook niet mededelen.

Weet een verkoper het niet of had hij/zij het niet hoeven weten, dan komt de verantwoordelijkheid meer bij de koper te liggen. Dit is de onderzoeksplicht. Mede daarom accepteren wij in de meeste gevallen geen biedingen van geïnteresseerden die niet bezichtigd hebben. Het is zaak tijdens een bezichtiging niet alleen te kijken naar of je meubels er in passen of hoe de lichtinval is. Je moet ook onderzoeken of er geen zaken zijn die anders zijn dan je zou verwachten. En waar dit je eigen kennis te boven gaat, is het verstandig door een professional aanvullend onderzoek te laten verrichten. Bijvoorbeeld in de vorm van een bouwkundige keuring.

Er is toch een verborgen gebrek, wat nu?

Een aantal voorbeelden

Stel dat de verkoper naar eer en geweten alle vragen beantwoord heeft en jij hebt als koper je best gedaan om aan je onderzoeksplicht te voldoen en er is toch ineens een probleem. Je wilde wel een bouwkundige keuring laten uitvoeren, maar hebt deze onder druk van diverse andere biedingen laten varen tijdens de aankoop en nu blijkt tijdens een klusje onder de vloer ineens dat er houtworm in drie balken onder de vloer van de woonkamer zit. Nu zijn er twee vragen van belang;
1. Heeft verkoper het geweten of had verkoper het kunnen weten?
2. Staat het normaal gebruik als woning in de weg?

Verkoper is nog nooit onder de vloer geweest in de 3 jaar dat hij er woonde, dus zegt hij mogelijk terecht dat hij het niet wist. Hierin zit nog wel een nuance; als verkoper ten tijde van de eigen aankoop een keuring heeft laten uitvoeren waarbij een lichte aantasting door houtworm is geconstateerd en hierna een behandeling is uitgevoerd, had hij dat in ieder geval moeten melden in de informatielijst. Dan kan koper hier de noodzaak van aanvullend onderzoek op afstemmen. Afhankelijk van de ernst van de houtwormaantasting kan al dan niet aannemelijk gemaakt worden dat verkoper hiervan had kunnen weten. Merk je niets aan de vloer, dan had verkoper er niet van hoeven weten. Maar buigen de balken van de vloer flink door en merk je dat de vloer zelfs veert als je eroverheen loopt, dan had hij daar mogelijk zelf al onderzoek naar moeten doen. De andere kant hiervan is natuurlijk de vraag of koper het dan ook niet had kunnen opmerken.

Als je niet kunt aantonen dat verkoper het wist of had moeten weten, dan is het nog de vraag of het gebrek normaal gebruik in de weg staat. Ook dat is weer afhankelijk van de ernst van het gebrek. Trap je op verschillende plekken door de vloer nadat je het laminaat van de vorige eigenaar verwijderd hebt en blijkt het gevaarlijk te zijn, dan heb je een duidelijkere casus dan wanneer er voor 400 euro een behandeling moet worden uitgevoerd en het dan weer onder controle is. In dat laatste geval komen de kosten zeer waarschijnlijk voor rekening van koper.

Meer voorbeelden van verborgen gebreken

Heb je zelf een vraag over een verborgen gebrek en wil je een second opinion? Je mag ons altijd bellen met je vragen; of je nu verkoper of koper bent.
Leg je een verborgen gebrek voor aan de verkoper, dan kan het zijn dat verkoper, hoewel misschien niet aansprakelijk voor het gebrek, toch bereid is een tegemoetkoming te doen. Benader zo’n discussie dan ook altijd constructief; ofwel… je vangt meer vliegen met stroop dan met azijn.

Dit appartement was volledig gerenoveerd aan de binnenzijde. Tijdens de verbouwing waren ook al het leidingwerk en de elektra vervangen. De elektra was niet op de juiste manier aangesloten; er waren kleuren door elkaar gebruikt, in de muur waren kabels aan elkaar verbonden met lasdoppen zonder deze in een kabeldoos in te bouwen en kabels waren zonder mantel in de muur weggestuukt. Verkoper kon dit niet weten, want die was er bij de werkzaamheden niet bij geweest en hoefde dit ook niet te weten omdat verkoper er zelf nooit gewoon had. Desondanks heeft verkoper in dit geval vanwege de ernst van het gebrek, die normaal gebruik in de weg stond door de onveilige situatie, het herstel moeten (en willen) vergoeden.

Koper kocht in dit geval een woning met een CV ketel van 14 jaar oud. Bij bezichtigingen geven wij dan vaak al aan dat de ketel economisch is afgeschreven en de werking niet blijvend gegarandeerd kan worden. Bij de oplevering zijn warm water en verwarming getest en werkend bevonden waarna koper het inspectierapport tekende. Nadat de woning was opgeleverd hebben kopers eerst een paar weken geklust en was verwarming niet noodzakelijk, ook in verband met het prima weer. Toen ze er vervolgens in trokken en het kouder werd, bleek de verwarming niet meer te werken. Koper wilde verkoper hierop aanspreken, maar koper had tot en met het voorjaar gebruik gemaakt van de verwarming, het systeem was nog getest bij oplevering en dus was dit een geval van spijtig voor de koper. Je koopt geen garantie op de blijvende werking van een 14 jaar oude cv ketel.

Koper kocht een vrijstaande woning en wilde een grote aanbouw aan de achterzijde bouwen. Hiertoe moest het balkon deels gesloopt worden omdat de vloer daarvan onderdeel zou gaan uitmaken van het dak van de uitbouw. Toen de boeidelen en de dakbedekking van het balkon verwijderd waren bleek een aantal balken aangetast te zijn door overduidelijk langdurige inwerking van vocht. Koper presenteerde een offerte voor enkele duizenden euro's aan verkoper om een vergoeding te eisen voor deze schade. Na beoordeling van de situatie konden wij niet anders dan constateren dat verkoper hier met geen mogelijkheid van had kunnen weten. Er was blijkbaar een kleine maar hardnekkige lekkage in de dakbedekking die niet zichtbaar was en ook aan de binnenzijde geen sporen achterliet. Als koper het balkon niet goeddeels had gesloopt, was het de komende jaren nog niet bekend geworden. Ook een beroep op het non-conformiteitsbeginsel (voldoen aan de eisen voor normaal gebruik) hield geen stand; in het licht van de grootschalige verbouwing was dit slechts een klein aandeel en onderdeel van het risico van de koper.

Deze is alweer van een paar jaar geleden. Verkoper had geen melding gemaakt van een lekkage in het garagedak. Er waren wat sporen zichtbaar, maar daarvan gaven zij aan dat de betreffende lekkage was opgelost. Een aantal maanden na de oplevering bleken de problemen toch wat groter dan tijdens de bezichtiging (toen de garage vol stond met spullen) leek. Verkoper stelde zich op het standpunt dat zij er niet van wisten en dat het een nieuwe lekkage moest zijn. Kopers legden zich daarbij neer totdat zij een aantal weken later een buurman spraken die vertelde dat de dakdekker meerdere keren geweest was, tot vlak voor de oplevering en dat de verkoper bij meerdere gelegenheid had geklaagd over de onkunde van de dakdekker. Hierop hebben kopers hun rechtsbijstandsverzekeraar gevraagd om hen te assisteren en zij zijn vervolgens in het gelijk gesteld.

Hoe beschermen verkopers zichzelf?

Verkopers willen liever niet dat zij na de oplevering nog aansprakelijk gehouden kunnen worden voor gebreken. En aangezien de verkopend makelaars voor hen werken, zullen zij de benodigde juridische teksten opnemen in de koopovereenkomst. Deze extra artikelen vallen op in de overeenkomst omdat ze dikgedrukt zijn.

Ouderdomsclausule

De ouderdomsclausule sluit eigenlijk alle gebreken uit. Waar je als koper ook tegenaan loopt; het is jouw probleem. Verkopers zullen graag naar dit artikel verwijzen, maar de wet heeft er ook nog iets over te zeggen. Als je als verkoper bepaalde zaken wist die een koper bij normaal onderzoek niet had kunnen uitvinden (een slechte renovatie bijvoorbeeld) of die normaal gebruik in de weg staan, dan zal het gebruik van een ouderdomsclausule niet de oplossing geven. We komen zelfs koopovereenkomsten tegen met ouderdomsclausules voor woningen van 14 jaar oud. Dan schiet het gebruik z’n doel hard voorbij.

Niet-bewoningsclausule

Heeft de verkoper de woning zelf nooit bewoond, bijvoorbeeld in het geval van een nalatenschap of faillissement, dan heeft zo’n verkoper niet de kennis van het verkochte die nodig is om een koper goed op de hoogte te stellen. Ook hier is het normaal gebruik nog steeds van belang, maar de mogelijkheden voor een koper om verkoper aansprakelijk te stellen voor verborgen gebreken, zijn fors beperkt.

Jezelf als koper beschermen?

Kom je zulke clausules tegen in een koopovereenkomst of wordt in de advertentie op Funda al melding gemaakt dat deze clausules opgenomen zullen worden, wees dan extra alert op je onderzoeksplicht.
Wil je de risico’s van een miskoop beperken? Neem dan een RE/MAX aankoopmakelaar mee… we helpen je graag!

TIP: We raden altijd aan een rechtsbijstandsverzekering af te sluiten (ruim van te voren) die ook dekking geeft op aan je woning gerelateerde zaken. Zo ben je altijd verzekerd van hulp als het tegenzit.