Hypotheekrenteaftrek afschaffen? Wie wint daar nou bij?

Er is weer een oud verkiezingsstokpaardje van stal gehaald: de hypotheekrenteaftrek. Het CDA – toch jarenlang de beschermer van de eigenwoningregeling – schuift nu op naar “geleidelijke afbouw”. Op papier klinkt dat verstandig en gematigd, maar de vraag is: wie schiet hier eigenlijk iets mee op? En wie krijgt juist de rekening gepresenteerd?

Ik ben geen voorstander van afschaffing. Sterker nog: ik denk dat het juist starters zijn die de dupe worden. Laat me uitleggen waarom.

Hypotheekrenteaftrek: kort de geschiedenis

Tot 2001 was de hypotheekrenteaftrek (HRA) in Nederland onbeperkt. Je kon in principe levenslang je rente aftrekken. Met de Wet inkomstenbelasting 2001 kwam daar een duidelijke rem op: maximaal 30 jaar aftrek. Voor iedereen.
Sindsdien zijn er nog meer beperkingen gekomen:
• 2013: nieuwe hypotheken alleen nog aftrekbaar als ze annuïtair of lineair worden afgelost.
• 2014–2023: het maximale aftrektarief voor hogere inkomens stap voor stap verlaagd, tot uiteindelijk 36,93% voor iedereen.
• 2018: de Hillen-aftrek (voor wie geen of nauwelijks hypotheek meer had) wordt in dertig jaar afgebouwd.
Kortom: er ís al volop gesleuteld aan de HRA. De richting is duidelijk: minder royaal, meer begrensd. De 30-jaarslimiet is in feite een ingebouwde aftelklok richting geleidelijke afschaffing. Zelf heb ik bijvoorbeeld nog zes jaar te gaan, daarna is het gewoon afgelopen…

Wat CDA nu wil

Het CDA stelt voor de hypotheekrenteaftrek helemaal af te schaffen, maar geleidelijk. Geen “cold turkey”, maar een lange overgangsperiode. Tegelijk zou de inkomstenbelasting omlaag moeten, zodat de koopkracht niet te veel geraakt wordt.
Op papier klinkt dat best redelijk: je haalt een subsidie weg en verlaagt elders de belastingdruk. Toch wringt hier iets fundamenteel.

Starters zijn slechter af

Het argument vóór afschaffing is meestal: “dan dalen de huizenprijzen en wordt het makkelijker voor starters.” In de praktijk valt dat maar te bezien.
• Starters hebben juist geen aftrek meer. Als jij je eerste huis koopt en je mag géén rente meer aftrekken, dan zijn je netto maandlasten gewoon hoger dan die van de generatie voor jou. Die hadden immers wel aftrek.
• Huizenprijzen kunnen kelderen. Als de aftrek afgeschaft wordt, schatten planbureaus dat prijzen 10–20% lager kunnen uitvallen. Voor iemand die net voor het eerst een huis gekocht heeft (de starter), betekent dat direct verlies op de balans. Een restschuld bij verkoop ligt dan op de loer.
• Het voordeel komt pas op de lange termijn. Misschien dat een nieuwe evenwichtsprijs iets lager ligt, maar intussen hebben we nog steeds een tekort van zo’n 400.000 woningen. Zolang het aanbod zo krap is, zakt de markt echt niet als een pudding in elkaar.
Met andere woorden: de generatie die al een huis heeft, heeft jarenlang kunnen profiteren van de aftrek. Starters hebben het ’t hardste nodig en krijgen die kans niet meer. Zij mogen toekijken of de markt corrigeert met waardedalingen. Dat voelt eerlijk gezegd scheef.

Voor iedereen tikt de klok

Er is al een ingebouwde afbouw

Bovendien: is er wel behoefte aan nóg een ingreep? De 30-jaarslimiet is al een vorm van afbouw. Voor iedereen tikt de klok. Wie in 2001 al een hypotheek had, ziet zijn recht de komende jaren sowieso verlopen. En nieuwe kopers zitten aan annuïtaire of lineaire schema’s vast.
Met andere woorden: de regeling loopt zichzelf al langzaam dood. Het is dus niet zo dat er zonder CDA-plannen “niets verandert”. Sterker nog: de afgelopen twintig jaar is er al flink gesneden.

Waar zit het echte probleem?

De woningmarkt in Nederland heeft geen vraagprobleem, maar een aanbodprobleem. Er zijn simpelweg te weinig huizen, vooral in de betaalbare categorie. Zolang dat zo is, kun je aan fiscale knoppen draaien wat je wilt, maar de prijzen blijven hoog en de concurrentie blijft moordend.
Het echte verschil maak je door:
• Meer woningen te bouwen (en dan niet alleen dure koop, maar ook middensegment en sociale huur).
• Versnellen van vergunningprocedures en minder stapels regels bij nieuwbouw.
• Slim gebruik van leegstaande panden en transformatieprojecten.
Daar zit de oplossing voor starters. Niet in het afschaffen van een regeling waar ze zelf al nauwelijks van profiteren omdat er geen betaalbaar aanbod is voor ze.

Oneerlijk speelveld

Het CDA wil de hypotheekrenteaftrek geleidelijk afschaffen en de inkomstenbelasting verlagen. Klinkt doordacht, maar in de praktijk dreigt vooral een oneerlijk speelveld:
• Zittende eigenaren hebben jarenlang voordeel gehad.
• Starters krijgen dat voordeel niet meer en betalen dus feitelijk meer. Terwijl zij dat voordeel juist het beste kunnen gebruiken om kans te maken op de woningmarkt.
• Recent gekochte woningen kúnnen in waarde kelderen, zeker na hoge overbiedingen, met risico’s op restschulden. Dit raakt vooral starters.

De hypotheekrenteaftrek is al stevig ingeperkt en heeft een ingebouwde einddatum. Nog meer morrelen lijkt mij niet de oplossing.
Willen we de woningmarkt écht gezond maken, dan moet het vizier naar de aanbodkant. Meer bouwen, sneller bouwen, beter spreiden. Dáár wordt de starter beter van, niet van een fiscale ingreep die vooral nieuwe kopers in de kou zet.

Nu staat onze overheid niet echt bekend om het feit dat ze luistert naar de markt, dat blijkt wel uit de hoeveelheid verkochte ex-huurwoningen en het daaruit volgende schrijnend gebrek aan huurwoningen. Maar toch hoop ik dat ook onze overheid leert. Of anders de kiezer…

Waar moet je op letten bij het kopen van een huis?

Wij helpen je graag als je aankoopmakelaar!