Fase 0 funderingsonderzoek bij woning kopen of verkopen: wat betekent het voor je taxatie, hypotheek en bod?

Een Fase 0 funderingsonderzoek is een snelle eerste beoordeling van het risico op funderingsproblemen. Het onderzoek is bedoeld om binnen het aankoop- of verkoopproces duidelijkheid te geven, zonder direct te graven of destructief onderzoek te doen. Sinds 1 april 2026 is funderingsrisico belangrijker geworden, omdat het in het taxatierapport verplicht wordt meegenomen via een risicoklasse A t/m E.

Waarom hoor je nu ineens zoveel over funderingsrisico?

Vóór april 2026 was de beoordeling van de fundering geen verplicht onderdeel van het taxatierapport. Een taxateur kon aangeven er geen informatie over te hebben en aansprakelijkheid uit te sluiten en bij een bouwkundige keuring werd er alleen tegen meerkosten naar gekeken. En die meerkosten zat niet iedere koper op te wachten. Omdat funderingsproblematiek de afgelopen jaren in vele gemeenten een grotere invloed heeft gekregen, is de branche een lobby gestart om de risico’s in kaart te brengen. De (meeste) banken hebben dit aangegrepen als mogelijkheid om meer zekerheid over de kwaliteit van het onderpand te krijgen en zo kwam het in het taxatierapport terecht. Op basis van registergegevens wordt een funderingsrisico aangeduid en als dat D of E is, dan is een fase 0 funderingsonderzoek de vervolgstap.
Vereniging Eigen Huis waarschuwt al langer dat deze informatie vaak pas laat in het koopproces komt, terwijl een verhoogd funderingsrisico gevolgen kan hebben voor financiering en aankoop. En inmiddels zien we de informatievoorziening in sommige gevallen al naar de start van het verkooptraject verschuiven. Zo worden kopers eerder en beter geïnformeerd, voordat ze een bieding gaan uitbrengen.

Wat is een Fase 0 funderingsonderzoek precies?

Het fase 0 funderingsonderzoek is een quickscan waarbij de inspecteur onder andere additioneel onderzoek doet naar scheefstand en scheuren. Perfectkeur noemt fase 0 ook wel fase 1 light. Middels een lintvoegmeting en een vloerwaterpassing wordt visueel vastgesteld of er – in samenhang met bekende omgevingsinformatie – sprake zou kunnen zijn van verhoogd risico en de noodzaak van aanvullend onderzoek.

Is een Fase 0 funderingsonderzoek verplicht?

Het funderingsrisico moet sinds 1 april 2026 explicieter in het taxatierapport worden meegenomen. Bij een verhoogde risicoklasse kan aanvullend onderzoek nodig of verstandig zijn. NHG schrijft dat risicoklasse D of E aanleiding kan zijn voor aanvullend onderzoek en dat het aan de geldverstrekker is of dit daadwerkelijk uitgevoerd moet worden. Overigens kan het ook zo zijn dat de beschikbare informatie onjuist of verouderd is (soms heeft er al herstel plaatsgevonden, of is de informatie over funderingstype onjuist) en kan de taxateur een verzoek tot aanpassing indienen. Een koper kan ook weigeren een fase 0 onderzoek uit te laten voeren. Het is dan aan de bank om te beoordelen of zij het risico dan toch aan willen gaan. Dit zal mede te maken hebben met de loan-to-value en de hoogte van het inkomen van de aanvrager.

Wat betekenen de funderingsklassen A t/m E?

De smaken zijn redelijk beperkt. A en B houden in dat er geen verhoogd risico is. C is middenklasse, dus belangrijk om alert te zijn op signalen. D en E geven in ieder geval aanleiding tot vervolgonderzoek. Huizen op betonnen palen krijgen een A, een scheefstaande jaren ’30 woning op houten palen met scheuren in de gevel en klemmende kozijnen waarschijnlijk een E.

Kinderziektes bij nieuwe funderingsonderzoeken

Zoals bij alles wat nieuw is, gaat ook hier nog niet alles goed. Makelaars krijgen gegevens uit Fundermaps (van KCAF). Taxateurs krijgen via een andere weg gegevens over de fundering van datzelfde huis, ook uit de database van KCAF en toch kunnen die twee verschillen. En zo kan het gebeuren (persoonlijke frustratie) dat je als makelaar doodleuk tijdens de bezichtiging vertelt dat er geen verhoogd funderingsrisico is (niks aan de hand 😊) maar dat de taxateur vervolgens toch aangeeft dat een fase 0 onderzoek noodzakelijk is… work in progress zullen we maar denken…

Waarom is dit belangrijk vóórdat je een bod uitbrengt?

Een koper is vaak pas na het tekenen (dus nadat de onderhandelingen/biedingen zijn afgerond) bezig met de taxatie en financiering. Als er dan pas een funderingsrisico in beeld komt, kan dat leiden tot vertraging, heronderhandeling of financieringsproblemen. En soms bieden mensen – terwijl ze toch een hypotheek gaan aanvragen – zonder financieringsvoorbehoud. Als er dan ineens een risicoklasse D of E in beeld komt en er blijkt meer aan de hand te zijn, dan heb je als koper geen mogelijkheid om naar aanleiding daarvan te ontbinden (of afspraken te maken over het dragen van de kosten van aanvullend onderzoek). Vereniging Eigen Huis adviseert kopers daarom (terecht) om al tijdens bezichtiging en gesprekken met de makelaar vragen te stellen over de fundering.

Wat betekent dit voor verkopers?

Als je als makelaar al weet of vermoedt dat de kwaliteit van de fundering een punt kan zijn, is vooraf duidelijkheid vaak beter dan een verrassing tijdens de taxatie. Dat geeft regie, voorkomt paniek in de onderhandeling en maakt de verkoopinformatie sterker. Ons advies aan verkopers is dan ook om hier gelijk werk van te maken. Het argument dat je het liever niet wilt weten of geen slapende honden wilt wakker maken gaat niet meer op. Verderop in het verkoopproces komt het hoe dan ook bovendrijven…

Wat kost een Fase 0 funderingsonderzoek?

Er zijn inmiddels meer en meer aanbieders van funderingsonderzoeken. Wij werken vaak met Perfectkeur en zij bieden de het fase 0 onderzoek aan vanaf 285,- euro wanneer het samen met een bouwkundige keuring wordt aangevraagd of 399,- voor alleen het fase 0 onderzoek. Neem niet zomaar de goedkoopste uit Lutjebroek. Recent hebben we een second opinion (dus dubbel betalen) moeten laten uitvoeren omdat de koper een keurder had uitgekozen met onvoldoende kennis van de Rotterdamse ondergrondse wereld waardoor de uitkomst van dat onderzoek te terughoudend was ingeschaald.

Fase 0, QuickScan, Fase 1 en Fase 2: wat is het verschil?

Fase 0 is een eerste, niet-destructieve risico-inschatting; Fase 1/Fase 2 gaan dieper en kunnen nodig zijn als er echt aanwijzingen zijn. Perfectkeur schrijft dat Fase 0 geen volledige technische analyse geeft en dat volledige zekerheid pas bij verdergaand onderzoek ontstaat.

Funderingsrisico in Rotterdam: extra opletten

In Rotterdam is er in de wereld van funderingen al bovengemiddeld veel geregeld. Door schade en schande wijs geworden heeft Rotterdam heeft een eigen Funderingsloket opengesteld voor vragen over funderingsproblemen, funderingsonderzoek en funderingsherstel. In Rotterdam zijn er ongeveer 120.000 huizen die een houten fundering hebben en door particuliere eigenaren kan subsidie worden aangevraagd voor (bloksgewijs) funderingsonderzoek, tot 75% van de kosten met een maximum van €1.500 per woningeigenaar.

Checklist voor kopers en verkopers

Ga jij een woning aankopen en heb je geen aankoopmakelaar om je te adviseren en de lastige vragen voor je te stellen? Stel ze dan in ieder geval zelf;
vraag naar funderingstype, bekende rapporten, scheuren, verzakkingen, eerdere herstelwerkzaamheden, risicoklasse en eventuele clausules die er straks in de koopovereenkomst komen te staan (om de verkoper te beschermen tegen aansprakelijkheid).
Voor verkopers geldt: verzamel bestaande informatie, bespreek risico’s vooraf met je makelaar, overweeg onderzoek vooraf en wees duidelijk in de verkoopinformatie. Alleen op die manier stappen kopers weloverwogen in en is er minder risico op terugtrekken verderop in het proces.