Noodklok huurmarkt Rotterdam

Na het zoveelste hoopvolle belletje en het teleurgesteld afdruipen van een huurwoningzoeker wordt het toch eens tijd om de balans op te maken. Wij hebben dagelijks binnenlopers, bellers en e-mails; mensen op zoek naar (bij voorkeur) een betaalbare huurwoning. En steevast moeten we ze teleurstellen omdat wij voor 98% gericht zijn op aan- en verkopen. Je zou zeggen dat ze dat wel op onze website zouden zien. Desondanks bellen ze ons toch; bij ons wordt namelijk wél de telefoon opgenomen, zit de deur niét op slot en wordt wél op e-mails gereageerd. Zó vaak horen we terug dat mensen via websites als Pararius reageren op een huis en helemaal NIETS terughoren. We snappen dat 150 aanvragen op dezelfde huurwoning bijna niet te verwerken is op kantoor, maar kandidaten zo in het ongewis laten, dat is niet onze stiel. En dus luiden we maar eens de noodklok over de huurmarkt in Rotterdam

Betaalbare huur

Onze overheid wilde huur betaalbaarder maken en voegde de categorie ‘middenhuur’ toe. De puntentelling werd uitgebreid waardoor niet langer alleen de sociale huursector een gelimiteerde huur kende, maar een heel groot deel van de woningen tussen de 60 en 90 m2 (beetje afhankelijk van energielabel en WOZ-waarde) werd daardoor ook onttrokken aan marktwerking. Op zich met goede bedoelingen, maar het getuigt niet van een langetermijnvisie als je niet ook aandacht hebt aan de hoeveelheid aanbod, maar juist een hoge mate van ontmoedigingsbeleid doorvoert.

Ontmoedigingsbeleid

Nederland is goed in beleid stapelen. De uitkomsten ervan zijn echter vaak minder wenselijk, maar geluiden & adviezen uit de betreffende markt worden over het algemeen niet in ogenschouw genomen. En dus kon het gebeuren dat ongeveer tegelijkertijd ook de volgende beperkende maatregelen werden ingevoerd…

– Verbod tijdelijke verhuur

Tot 1 juli 2024 was het toegestaan om woningen voor een maximale duur van 2 jaar tijdelijk te verhuren. Wel tussentijds opzegbaar door huurder, niet door verhuurder. Verhuurders zaten niet voor eeuwig vast aan huurders en konden hun kapitaal nog redelijk flexibel inzetten. Vanaf dat moment was dat niet meer toegestaan; een huurovereenkomst is nu – een specifieke uitzondering daargelaten – van rechtswege voor onbepaalde tijd. En dus is de belegger de regie kwijt over zijn kapitaal. Het argument voor deze regelgeving; het is voor huurders een te korte periode en te onzekere situatie. Een tussenoplossing – bijvoorbeeld tijdelijke huur voor een periode van 5 jaar – is nooit serieus in overweging genomen.

– Fiscaal onaantrekkelijk maken voor beleggers

De fiscus roomt ineens de huurstromen hard af. In plaats van over je eigen vermogen (TV – VV = EV), wordt je ineens over de WOZ-waarde van het pand afgerekend. Met een fictief rendement van 6% in box 3 belast de staat jou op basis van een fictief rendement van 18.000 euro (op een appartement van 300K) in plaats van op basis van je werkelijk rendement (huuropbrengsten -/- kosten). Aan de ene kant beperkt de overheid wat de belegger mag vragen, aan de andere kant staat er geen rem op hoe het rendement ten gunste van de fiscus kan worden vastgesteld.

– Opkoopbescherming

Dit was al een tijdje gaande in Rotterdam; in populaire gebieden in Rotterdam (en inmiddels ook in andere gemeenten) worden beleggers geweerd. Op zich voor koopstarters een wenselijke situatie. Voor huurders weer niet.

Wie wint, wie verliest?

Wie er sowieso het hardste verliezen zijn de huurders. Het aanbod is enorm verschraald en wat vroeger wellicht nog net haalbaar was, wordt door marktwerking nu onbetaalbaar voor de meesten. Studenten besluiten in andere steden/landen te gaan studeren en jong werkenden zijn genoodzaakt bij de ouders te blijven wonen.

Kleine beleggers verkopen. Juist degenen voor wie dit een stukje pensioenvoorziening was. Juist diegenen die vaak een goede band onderhouden met hun huurders en hun onroerend goed. Juist diegenen die netjes de regels volgen. Maar die wel t.z.t. hun geld vrij moesten kunnen maken om de pensioendromen uit te laten komen.

Kapitaalkrachtigere (professionelere) beleggers investeren en maken energiezuiniger. Passen slimme oplossingen toe waardoor ze alsnog net in de vrije sector uitkomen en daardoor de hoogte van de huur weer zelf mogen bepalen. Het gevolg… veel te duur voor de gewone Nederlander. Wie betaalt de rekening?

Nieuws over de woningmarkt

Al bijna twee jaar horen we maandelijks berichten over recordaantallen verkopen (ook bij ons op kantoor). We zijn gek op de omzet, maar het lost niks op. Het leidt overigens wel tot nieuws in de media dat de prijsstijging aan het afvlakken is. Maar dat is een verkeerde interpretatie van de gegevens. Als je meer goedkopere (ex-huur)woningen verkoopt, dan ligt het gemiddeld prijsniveau over alle verkopen inderdaad lager. Maar over een individuele transactie zegt het hoegenaamd niets.

Lange termijn visie

Wat we nodig hebben is een overheid (politiek) die over de eigen regeerperiode en die daarna heen kan kijken. Die echte langetermijnplannen durft te ontwikkelen. Die begrijpt dat je de huidige situatie op de woningmarkt, de onbalans in vraag en aanbod, zowel op het gebied van koop als huur, niet binnen de komende 4 jaar oplost. En in plaats van het zekerstellen van het pluche voor de komende 4 jaar zich richt op de thema’s die Nederland echt vooruit helpen.

Neem een voorbeeld aan Zwitserland; daar hebben ze de afgelopen decennia gewerkt aan een ondergronds tunnelnetwerk van 2.000 km. 1.400 tunnels, waarvan de Gotthard-basistunnel met 57 km de langste spoortunnel ter wereld is, zorgen ervoor dat bijna al het vrachtverkeer in Zwitserland straks ondergronds – over spoor – gaat. Zulke beslissingen en zulke investeringen vereisen een visie. Hadden Nederlandse politici maar een visie… Nee, wij blijven lekker stapelen…

Waar moet je op letten bij het kopen van een huis?

Wij helpen je graag als je aankoopmakelaar!