Mag ik mijn huis verhuren?

Of het Worst-kaas scenario

Mag ik mijn huis verhuren?

Weer zo’n vraag die we best vaak tegenkomen… Het kan een aantrekkelijk idee zijn; de rente is laag, dus als de huur hoger is dan je maandelijkse kosten, dan kan verhuur een aantrekkelijk alternatief zijn. Bij een rente van 2% en een overspannen huurmarkt in Rotterdam is redelijk eenvoudig rendement te maken.

Toestemming voor verhuur

Als er een hypotheek rust op de woning of het appartement dan heb je volgens de standaard hypotheekakte toestemming nodig voor verhuur. Die toestemming dien je aan te vragen bij je bank (waar je de hypotheek hebt lopen). Of je toestemming krijgt is afhankelijk van de bank en de situatie; is er geen alternatief en hoe hoog is de hypotheek ten opzichte van de waarde? Daarnaast heb je mogelijk toestemming nodig van de vereniging van eigenaars. In sommige splitsingsaktes en/of huishoudelijk reglementen zijn bepalingen opgenomen die verhuur verbieden of beperken. Lees je dus eerst goed in of laat je hierover adviseren.

Zelfbewoningsplicht

Er zijn ook situaties waarbij een zelfbewoningsplicht bestaat. Als je een woning hebt gekocht van een woningcorporatie dan kan het zijn dat zij je een kettingbeding opgelegd hebben (een afspraak die je verplicht moet doorgeven aan iedere volgende eigenaar) waarin is vastgelegd dat je de woning zelf moet bewonen. Dit doet zo’n corporatie om eigenwoningbezit te stimuleren en te voorkomen dat alle betaalbare woningen in handen van beleggers terechtkomen. Houdt je je niet aan de afspraak dan krijg je een contractuele boete opgelegd. De overheid draagt met ingang van 2021 met de nieuwe regeling inzake overdrachtsbelasting (0% voor starters, zie https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/belastingplan/belastingwijzigingen-voor-ons-allemaal/overdrachtsbelasting) ook een steentje bij aan het stimuleren van eigenwoningbezit. Voor starters en jonge doorstromers wordt aankopen goedkoper; voor beleggers een stuk duurder (8% overdrachtsbelasting). Wat er gebeurt zodra je na een jaar besluit alsnog dit zonder overdrachtsbelasting gekochte huis/appartement te gaan verhuren, dat is op het moment van schrijven nog niet bekend.

Aftrekbaarheid hypotheekrente

Vergeet niet dat hypotheekrenteaftrek alleen geldt voor de woning waar je zelf ook woont (hoofdverblijf). Dus als je nog een hypotheek hebt op het huis dat je wilt verhuren, dan is de hypotheekrente niet langer aftrekbaar. En heb je te maken met een VvE-bijdrage? Die kosten kun je niet (of slechts voor een klein gedeelte) aan je huurder doorberekenen, dus samen kunnen die een behoorlijke impact op je rendement hebben. Reken jezelf niet rijk…

AirBNB

Veel VvE’s maar ook diverse gemeenten roepen verhuur via AirBnB een halt toe vanwege de leefbaarheid in het gebied of het complex. In een huishoudelijk reglement of een verordening van de gemeente kunnen beperkingen worden opgelegd. Be prepared!

Wietkwekerij

Hoe goed je het onderzoek ook doet om te voorkomen dat een huurder met slechte bedoelingen tegenkomt; 100% te voorkomen is het niet. Een kat in het nauw maakt soms rare sprongen en sommige anderen zijn er enorm ervaren in een ander een rad voor ogen te draaien… Waar je in ieder geval goed aan doet is de huurder goed te screenen (dat doen wij in ieder geval), er in het contract afspraken over vast te leggen (boetes), de energiecontracten voor rekening van huurder laten gaan én periodiek het verhuurde te bezoeken om te kijken of alles nog klopt. Een huurder die dat niet wil heeft mogelijk niet veel goeds in de zin. Doe je die controles niet en wordt er toch een kwekerij geconstateerd en kan de huurder niet getraceerd of aangepakt worden, dan komen de diverse instanties bij jou als verhuurder verhaal halen.

Onderhoud

Houd er rekening mee dat huurders niet altijd even secuur met jouw eigendom omgaan als jijzelf zou doen. Een deur waar de verf van af bladdert zullen ze zelf niet zo snel oplossen en het bij je melden… waarschijnlijk ook niet. Maar als dergelijke klussen te lang blijven liggen, dan gaat het onderhoud van je huis uiteindelijk hard achteruit. Zorg goed voor je vastgoed.

Soorten contracten

Ook van belang is het type contract dat je afsluit. De Nederlandse wet kent een vergaande vorm van huurbescherming. Wil jij op enig moment je huis verkopen en wil de huurder er niet uit, dan moet je met huurder verkopen en dat heeft forse impact op de waarde. Los van het feit dat je het niet mooi verkoopklaar kunt maken… Dus afhankelijk van je doelstellingen op korte en lange termijn moet je goed nadenken over het soort contract dat je gebruikt. Ga je voor onbepaalde tijd, of kies je toch voor bepaalde tijd? (Let op, niet verlengen!).

Worst-kaas scenario

Niet om je bang te maken, maar om samen te vatten wat er in het worst case scenario allemaal mis zou kunnen gaan… ga wijs om met je vastgoed en met juridische risico’s. Wij helpen je graag!

Je had je appartement verhuurd aan twee huurders, de eerste verdieping aan de ene, de halve derde aan de ander, beide met een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Je wilde eerst 6 maanden proberen en hebt daarom die huurovereenkomst voor bepaalde tijd opgesteld en vervolgens verlengd. Je dacht dat de bank er niet achter zou komen en hebt daarom geen toestemming gevraagd en om je rendement te maximaliseren heb je ook de hypotheekrente gewoon afgetrokken over de afgelopen twee en een half jaar. Je was zelf toch in de huurwoning van je vriendin bij ingetrokken, dus geen haan die ernaar kraaide. Omdat je twee aparte huurders had (die zich van jou niet officieel mochten inschrijven) en maar één meter en één CV-ketel, heb je de beide huurovereenkomsten inclusief G/W/E afgesloten. Heel slim had je het ruim genomen, dus ook daar hield je nog een paar tientjes aan over.
Toen de buren een wietlucht roken en de politie belden, begon jouw nachtmerrie. De politie maakte melding bij de bank, die eiste de hypotheek op, de meterkast werd verwijderd door Stedin en jij kreeg een enorme rekening. De andere huurder eiste een schadevergoeding omdat hij er niet meer fatsoenlijk kon wonen en wel een geldige huurovereenkomst had. De wietkweker brak nog een keer in om zijn spullen op te halen en koelde zijn frustratie op alles wat van jou was. Daarnaast was zijn kweektent niet geheel waterdicht waardoor er een zeer gevarieerde verzameling schimmels in vloeren, wanden en plafonds gegroeid was. Je huis is gedwongen verkocht, de restschuld, de naheffing en boete van de belastingdienst en overige kosten worden nog op je verhaald, misschien kan de WSNP je hierin nog wat tegemoet komen…