Mag ik woonruimte maken van zolder of berging bij appartement?

Op een gegeven moment krijg je behoefte aan extra ruimte en begin je creatieve oplossingen te zoeken, of je steekt voor het eerst je hoofd boven een nooit gebruikt luik boven je woonkamer en komt erachter dat daar nog een complete zolder ligt. Ligt die voor het oprapen? Of speelt er meer?

We nemen je op basis van een praktijkvoorbeeld mee in de zoektocht naar antwoorden op de vraag: Mag ik woonruimte maken van zolder of berging bij appartement? We komen dit soort vraagstukken als makelaar in Rotterdam met regelmaat tegen, vooral in de wijken met wat oudere bouw, zoals in Rubroek, achter ons kantoor op de Goudsesingel, in Schiebroek, Hillegersberg-Zuid en Kralingen, maar ook in gemeentes als Schiedam en Vlaardingen waar wij ook als makelaar actief zijn.

Uit de praktijk

Recent verkochten we een appartement met daarboven een zolder. Deze zolder was alleen vanuit dit appartement bereikbaar, middels een vlizotrap. Op de zolder bevonden zich bergruimte, de opstelplaats van de CV en de wasmachine. Maar er mocht meer; in het verleden hadden de verkopers al een keer toestemming gekregen om de zolder te voorzien van een dakkapel aan de achterzijde en de zolder, net als een aantal buren, daadwerkelijk te gaan gebruiken. Nu is een dergelijke toestemming niet overdraagbaar en wordt dus slechts afgegeven voor de duur van het eigendom van degene(n) die toestemming gekregen heeft/hebben. Dus moest in dit geval, zodra de koper bekend was, de toestemming opnieuw aangevraagd worden op naam van de koper.

Want feitelijk ben je dus geen eigenaar van de betreffende ruimte en mag je er enkel (met toestemming van de VvE) gebruik van maken. Ga je een appartement aankopen en heb je twijfels over het eigendom van een deel van de ruimte, vraag dan altijd om meer informatie of ga zelf op onderzoek.

Hoe herken je onbenoemde ruimte?

Wordt een bouwlaag niet benoemd in de splitsingstekening, dan is dat een onbenoemde ruimte; een ruimte die niet nader gespecificeerd is en dat houdt in dat dit eigendom is van de Vereniging van Eigenaren en niet van een individuele eigenaar.

In het geval van deze tekening was te zien dat de begane grond tot en met de 4e verdieping beschreven zijn. De zolder, op de tekening zichtbaar als 5e verdieping, is onbenoemd gebleven ook ook niet in de tekstuele omschrijving van het appartementsrecht opgenomen. Hieruit leid je dus af dat de zolder geen eigendom betreft en dus moet je meer informatie krijgen over wat er dan over afgesproken is.

Berging in de kelder bij het appartement betrekken

Als op de splitsingstekening gewoon jouw berging is ingetekend en in de splitsingsakte staat dat jij een appartement met berging hebt gekocht, dan mag jij in de meeste gevallen, met toestemming van de VvE (mede vanwege de bouwkundige ingrepen) deze ruimte binnendoor toegankelijk maken met een vast trap en daar vervolgens woonruimte van maken. Het gerechtshof heeft inmiddels geoordeeld dat de goederenrechtelijke bestemming (“woonruimte”) bepalend is in dit soort zaken, maar je doet er goed aan je hier goed bij te laten adviseren over de (on)mogelijkheden.

Wat kan er vastgelegd worden?

Mag ik woonruimte maken van zolder of berging bij appartement? De diverse VvE’s gaan hier verschillend mee om. De meest zekere methode voor jou als nieuwe eigenaar, omdat je dan ook daadwerkelijk eigenaar wordt, is een aanpassing van de splitsingsakte.

Aanpassing splitsingsakte?

Dit is echter een complex en kostbaar proces. Om de splitsingsakte te laten aanpassen moet 100% van de eigenaren akkoord zijn. Vervolgens moet de splitsingstekening aangepast worden en moeten de breukdelen herberekend worden (want jij gaat een groter deel van het gebouw gebruiken en dit heeft dus gevolgen voor jouw maandelijkse vve-bijdrage). Doordat jouw breukdeel (het aandeel in de VvE) wijzigt, verandert dat van alle andere eigenaren ook. Dus moet hun eigendomsinformatie en als gevolg daarvan ook iedere hypotheekakte aangepast worden; het onderpand verandert en daar moeten de betreffende banken ook akkoord mee gaan. Je kunt je voorstellen dat hoe groter de VvE is, hoe lastiger dit is om te realiseren en dus hoe duurder… In de praktijk zien we dit dus eigenlijk vrijwel nooit gebeuren; hooguit een enkele keer bij een pand dat uit twee of drie appartementsrechten bestaat.

Vastleggen in notulen

Een veelgehoord alternatief is dat de VvE in de notulen vastlegt dat het gebruiksrecht bij een eigenaar van een specifiek appartementsrecht komt te liggen. In theorie zou de VvE hier echter op een later tijdstip, wanneer (nieuwe) eigenaren daar een andere mening over hebben, op terug kunnen komen, de toestemming weer op de agenda kunnen zetten van de eerstvolgende vergadering van de VvE en dan de toestemming intrekken. Dit zou een lelijke verrassing zijn, zeker als jij het net gekocht hebt en dus ook meer dan gemiddeld betaald hebt vanwege die fijne extra ruimte op zolder.

Een VvE kan dit niet zomaar terugdraaien; het belang van de VvE moet aantoonbaar groter zijn dan de schade die jij zou hebben, zeker als jij of een vorige eigenaar te goeder trouw allerlei verbeteringen hebt toegevoegd én er duidelijke afspraken waren over het gebruik ervan. Heb je bijvoorbeeld toestemming gekregen tot het plaatsen van een dakkapel, dit ook daadwerkelijk uitgevoerd en zou de VvE het dan willen terugdraaien, dan zal een rechter eerder oordelen dat de gegeven toestemming van duurzame aard was en niet zomaar, zonder overduidelijke én redelijke onderbouwing, ingetrokken kan worden. Hoe meer afspraken je met de VvE hierover maakt, hoe meer jij er als eigenaar op mag vertrouwen dat de afspraken gehandhaafd blijven. Wat in dezen goed zou kunnen helpen is wanneer je als eigenaar een hogere VvE bijdrage betaalt voor het feit dat je ook een groter deel van het gebouw gebruikt.

Verjaring

Koop je een appartement met ‘gewonnen’ woonruimte, verzamel dan zoveel mogelijk informatie om te kunnen dateren sinds wanneer deze situatie al zo is. Bijvoorbeeld facturen van zo’n dakkapel, notulen waarin de toestemming is vastgelegd of foto’s die te dateren zijn dragen allemaal bij aan een eventuele verjaringsclaim. Wil de VvE de ooit gegeven toestemming terugdraaien en kun jij aantonen dat jij en je rechtsvoorgangers al 10 jaar te goeder trouw, of 20 jaar te kwader trouw de betreffende ruimte in gebruik hebben, dan sta je een stuk sterker als het op een rechtszaak aankomt.

Hete soep

Overigens wordt deze soep vrijwel nooit zo heet gegeten… Sinds 2005 hebben wij in onze praktijk nog nooit een situatie meegemaakt waarbij een VvE de eerdere toestemming heeft teruggedraaid. Waarom zou je de bovenburen een ruimte misgunnen waar jij toch niet bij kunt? Er is gelukkig nog steeds een hoop wederzijds begrip in de woningmarkt.

Mag ik woonruimte maken van zolder of berging bij appartement? Overleg vooral met je buren; samen met hen ben je tenslotte de VvE!

Waar moet je op letten bij het kopen van een huis?

Wij helpen je graag als je aankoopmakelaar!