Blijven de huizenprijzen stijgen in 2020?

“Blijven de huizenprijzen stijgen” is naast “we zitten niet op een schopstoel” de meest gebezigde tekst richting een makelaar. Een vraag waar we graag een sluitend antwoord op zouden hebben, maar waar ook wij er niet aan ontkomen een aantal aannames te doen. De woningmarkt is namelijk sterk afhankelijk van het consumentenvertrouwen. En daar hebben wij helaas geen invloed op, althans… niet op grote schaal.

Kwartaal na kwartaal stijgen de huizenprijzen; nooit eerder waren appartementen en huizen zo duur als nu. Deze voor sommigen gouden medaille heeft echter ook een keerzijde. Voor steeds meer zoekers is de grens van betaalbaarheid bereikt of overschreden. En omdat verkopers bang zijn geen nieuw huis te kunnen kopen, zetten zij hun eigen woning (nog) niet te koop waardoor het aanbod verder afneemt en de prijzen dus nog verder stijgen. Want vraag is er vooralsnog ruimschoots.

Zal de huizenmarkt in 2020 veranderen? In dit blog over de huizenmarkt lees je meer over:
• Waarom zijn huizen zo duur?
• Lager aantal verkochte woningen
• Verwachting huizenprijzen 2020
• Hoe kun je profiteren van de hard gestegen huizenprijzen?
 

Gratis waardebepaling aanvragen

Waarom zijn huizen zo duur?

Voordat we ons wagen aan een voorspelling over de huizenprijzen, gaan we eerst in op waarom huizen en appartementen nu zo duur zijn.

Een belangrijke factor is de lage hypotheekrente. Deze heeft een grote rol gespeeld bij het herstel van de woningmarkt in de periode vanaf 2013. Huren is aanzienlijk duurder geworden en dus is kopen een zinvol alternatief gebleken. In de crisis hebben veel van de huidige kopers pas op de plaats gemaakt en hun verhuiswens uitgesteld en steeds meer mensen besluiten alleen te blijven wonen. Tel daar een per saldo groeiende bevolking, achterblijvende nieuwbouw, schenkingsvrijstelling en een sterke economie met hoog consumentenvertrouwen bij op en je komt tot de conclusie dat er veel vraag is. En vraag van draagkrachtige kopers, waardoor er met vrijwel ononderbroken regelmaat stevig overboden wordt.

En dat vraag de grote drijvende kracht achter iedere economie is, moge duidelijk zijn. Of dat het uitblijven van vraag de start van een crisis aankondigt. Maar aan vraag dus geen gebrek, as we speak hebben we gerust tussen de 30 – 50 bezichtigingsaanvragen voor elk nieuw aangemelde woning in Rotterdam. En starters krijgen steeds meer last van concurrentie van beleggers die de beurs niet vertrouwen of eindelijk rendement van hun spaargeld willen en de woningmarkt (terecht) als een solide investeringskans zien.

Lager aantal verkochte woningen

Na al die informatie over vraag maar eens een stukje over aanbod. Want een huis kopen blijft in 2020 aantrekkelijk, maar geldt dat ook voor verkopen? Sinds vorig jaar worden er minder huizen verkocht. Volgens sommigen heeft dit deels te maken met opdrogende ‘inhaalvraag’ uit de crisistijd. In onze markt in Rotterdam en omgeving lijkt daar echter nog geen sprake van te zijn.

Wat wij meer zien, is dat er veel latent aanbod is; aanbod dat pas op de markt komt zodra ze zelf iets nieuws hebben kunnen kopen. Want de nachtmerrie van veel verkopers is op het moment: niks kunnen kopen en je eigen huis al verkocht hebben.

Nieuwsberichten in de media helpen daar ook niet bij; zij berichten met regelmaat dat het huizenaanbod opdroogt. Maar als je je daarbij enkel baseert op het actueel te koop staande aanbod op Funda en geen rekening houdt met de enorme omloopsnelheid, dan interpreteer je de gegevens nogal kort door de bocht. Immers; staan huizen langer te koop, dan komt nieuw aanbod er al bij terwijl het oude er nog op staat en stijgt dus het aanbod. Nu is het precies andersom.

Dus waar we elkaar in de crisis (2008 – 2013) in de greep hielden met eerst verkopen en dan pas verkopen, doen we het nu omgekeerd. Een verkoper zet zijn eigen huis pas te koop als hij iets nieuws heeft kunnen kopen en daarmee remmen we het aantal transacties af, neemt de schaarste toe en stijgen de prijzen dus verder.

Stijgen de huizenprijzen in 2020 verder?

Een veelgehoord statement is dat de ‘huizenmarkt’ over de hoogste piek heen is. Maar is de definitie van een markt niet het geheel van vraag en aanbod waar een prijs ontstaat? Als er wel veel vraag is en niet voldoende aanbod; dan is er wel sprake van een daling van het aantal transacties maar dat wordt niet door een afnemende vraagzijde veroorzaakt.

Hoewel dat landelijk misschien anders is; in Rotterdam en omgeving is er nog steeds veel meer vraag dan aanbod. Naar verwachting worden er in 2020 weer minder huizen verkocht en ronkende koppen in de media rollen over elkaar heen om laten zien, onderbouwd met grafieken, dat de markt hard aan het afkoelen is. Goed nieuws is immers geen nieuws.

Maar 2018 was een enorme piek in het aantal verkopen; is het werkelijk zo slecht om van een transactievolume van 288.000 terug te vallen naar 235.000 – 250.000 transacties per jaar zoals het was in de periode 2007 – 2008? Moeten we elkaar dan een crisis aanpraten of komen we meer in de buurt van een gezonde markt? Waarbij wij ons afvragen of we niet wéér een stuwmeer aan potentiële kopers aan het opbouwen zijn…

Onze mening; de huizenprijzen blijven nog wel even stijgen. Niet zozeer gebaseerd op grafieken en berichten in de media, maar vooral gebaseerd op wat wij in het veld tegenkomen. Mensen zoals jij en ik, keihard op zoek naar een leuk huis.

Huizenprijsverwachting van de banken

• ABN AMRO verwacht een stijging van de gemiddelde huizenprijs in 2020 met 4% (tegenover 7% in 2019).
• Rabobank verwacht een gemiddelde huizenprijsstijging van 5,5%. Daarmee stelde de bank de eerdere verwachting naar boven bij. Eind 2019 hield Rabobank nog rekening met een stijging van 4,5%. Overigens kom je in de media heel andere berichten tegen; dus je vindt altijd een bericht dat past bij wat jij gelooft.

Nieuwbouw blijft achter

Als de prijzen inderdaad wat minder hard stijgen dan voorheen, dan komt de huizenmarkt in ogenschijnlijk rustiger vaarwater. Dit zou tot gevolg kunnen hebben dat een ‘now or never’ gevoel ontstaat; zo’n prijs krijg ik nooit meer voor m’n huis… Als meer woningbezitters in 2020 of 2021 het een goede timing vinden om het huis of appartement te verkopen, dan bevordert dit het aanbod en dus de mogelijkheden voor doorstroming op de huizenmarkt.

Dat zal de krapte op de huizenmarkt niet geheel oplossen. Om dat te bereiken zal meer gebouwd moeten worden. Met de ‘Nationale Woonagenda’ heeft het Kabinet aangegeven te streven naar 75.000 nieuwe woningen per jaar tot 2025. Hierin is echter nog een lange weg te gaan. Strikte regels, hoge bouwkosten, trage vergunningsprocedures; het wordt projectontwikkelaars niet eenvoudiger gemaakt.